خاص

الضرائب العقارية … مستجدات 2019

يجد العديد من الأشخاص صعوبات في الاطلاع على مضامين القوانين الجبائية والتعرف على واجباتهم وحقوقهم. فهناك واجبات لا يعلمها الملزمو ن فيؤاخذون بعدم الامتثال لها، كما أن المدونة العامة للضرائب تتضمن مجموعة من الحقوق لفائدة الخاضعين للضرائب، لكنهم لا يستفيدون منها لعدم معرفتهم بها.

لذا تسعى “الصباح” من خلال هذه النافذة تسليط الضوء على أبرز المقتضيات المتضمنة في المدونة العامة للضرائب والتعديلات التي تطرأ عليها عن طريق قوانين المالية، بالاستعانة بمسؤولي المديرية، الذين سيوضحون ويبسطون مختلف المقتضيات.

صفحة تصدر كل أول اثنين من الشهر توضح وتبسط أهم المقتضيات الضريبية

إنجاز: عبد الواحد كنفاوي

تهم البناء الذاتي للسكن الشخصي والأرباح الناتجة عن بيع العقارات

تضمن قانون المالية للسنة الجارية مقتضيات تهم إجراءات جبائية خاصة بالعقار، همت الأرباح العقارية ومساهمة التضامن الاجتماعي المفروضة على البناء الذاتي للمساكن من أجل الاستخدام الشخصي. وشملت التغييرات مجموعة من المقتضيات التي لا يلم بها الجميع، إذ تظل في علم الخبراء ومهنيي التوثيق، إذ يصعب على الأشخاص العاديين الاطلاع على تفاصيل التغييرات وكيفية تطبيق المقتضيات الجديدة، كما تغيب عن كثير من الناس المستجدات التي جاء بها قانون المالية للسنة الجارية في ما يتعلق بالضرائب المتعلقة بالعقار. لذا كان من الضروري تسليط الضوء على هذا الجانب من مجال الضريبة والتعريف بالإجراءات الجديدة.

أحدث قانون المالية لسنة 2013 مساهمة اجتماعية للتضامن تفرض على العمليات المتعلقة بما يسلمه الشخص لنفسه من مبنى منجز من قبله و معد لسكنه الشخصي. وجاء هذا المقتضى بمثابة تعديل للنظام الذي كان معمولا به في السابق والمتمثل في الضريبة على القيمة المضافة على ما يسلمه الشخص من مبنى معد للسكن الشخصي. ويهم المقتضى الأشخاص الذاتيين الذين يشيدون لأنفسهم مبنى معدا للسكن الشخصي، والشركات المدنية العقارية التي يؤسسها أفراد أسرة واحدة من أجل بناء وحدة سكنية معدة لسكنهم، والتعاونيات السكنية المؤسسة والمزاولة عملها وفق التشريع الجاري به العمل، التي تبني وحدات سكنية معدة للسكن الشخصي لفائدة منخرطين فيها، والجمعيات التي يكون هدفها بناء وحدات سكنية معدة للسكن الشخصي لأعضائها.

مبلغ المساهمة

يحدد مبلغ المساهمة حسب مساحة الوحدة السكنية، إذ تعفى الوحدات التي تقل أو تساوي مساحتها 300 متر مربع، ويطبق سعر 60 درهما للمتر المربع، بالنسبة إلى الوحدات السكنية التي تتراوح مساحتها بين 301 متر مربع و 400، وترتفع قيمة المساهمة إلى 100 درهم للمساكن التي تتراوح مساحتها بين 401 درهم و 500، وتصل المساهمة إلى 150 درهما وتطبق على المساكن التي تتجاوز مساحتها 500 متر مربع.
وهكذا، فإن المساهمات تتراوح بالنسبة للشطر الأول من الملزمين ما بين 18060 درهما و 24 ألفا، وما بين 40 ألفا و 100 درهم و 50 ألفا، في حين يطبق سعر أدنى على الشطر الثالث من المعنيين بهذه المساهمة في حدود 75 ألف درهم و 150 ألف درهم، ويرتفع السعر كلما اتسعت المساحة أكثر.

جديد قانون المالية

ألزم قانون المالية للسنة الجارية المعنيين بالمساهمة بالإدلاء لإدارة الضرائب بإقرار سنوي وفق نموذج أعدته الإدارة خاص بكلفة البناء، ويقدم الإقرار قبل انقضاء فبراير من كل سنة، ابتداء من تاريخ الشروع في الأشغال إلى غاية تاريخ الحصول على رخصة للسكن، كما يتعين تقديم إقرار ثان خاص بالمساهمة الاجتماعية للتضامن.

إقرار كلفة البناء

يتعين أن يملأ النموذج الخاص بالإقرار بكلفة البناء مرفوقا ببيان مفصل يتضمن مرجع الفاتورة أو البيانات الحسابية، إذا تم البناء في إطار صفقة عن طريق “المفاتيح في اليد”، والاسم العائلي و الشخصي إذا كان المورد شخصا ذاتيا وعنوانه إذا كان شخصا معنويا، ورقم التعريف الضريبي، ورقم التعريف الموحد للمقاولة، بيان السلع والأعمال والخدمات، والمبلغ دون احتساب الضريبة على القيمة المضافة، ومبلغ الضريبة المدرج في الفاتورة، وطريقة الأداء ومراجعه.
وإذا لم يتم إنجاز أشغال البناء في إطار صفقة عن طريق “المفاتيح في اليد”، يتعين على الأشخاص المعنيين بالمساهمة الحصول على شهادة مسلمة من قبل مهندس معماري مختص، تتضمن تكلفة الأشغال التي تم تحديدها. ويجب على المعنيين الإدلاء بنسخة من الصفقة أو الشهادة المذكورتين رفقة الإقرار المودع خلال السنة الأولى التي تم فيها الشروع بالأشغال.

المساهمة الاجتماعية

يجب على الملزمين بالمساهمة أن يدلوا لدى قابض إدارة الضرائب، التي يوجد السكنى المعني، بإقرار محرر في مطبوع نموذجي أعدته إدارة الضرائب يبين المساحة المغطاة بالمتر المربع ومبلغ المساهمة المطابقة لها، وأن يرفق بنسخة من رخصتي البناء والسكن، والتصميم وكل وثيقة تبين المساحة المغطاة بالمتر المربع لكل وحدة سكنية فردية أو مشتركة. ويجب أن يودع الإقرار داخل أجل 90 يوما الموالية لتاريخ تسليم رخصة السكن من لدن السلطات المختصة.
ويتعين أداء مبلغ المساهمة الاجتماعية للتضامن المترتب عما يسلمه الشخص لنفسه من مبنى معد للسكن الشخصي لدى قابض إدارة الضرائب التابع لها موقع السكنى، عند إيداع التقرير.

مساطر التحصيل والجزاءات

تطبق أحكام التحصيل والمراقبة والمنازعات والجزاءات والتقادم المنصوص عليها في المدونة العامة للضرائب على المساهمة الاجتماعية للتضامن المطبقة على ما يسلمه الشخص لنفسه من مبنى للسكن الشخصي.
وتحدد الجزاءات المترتبة عن عدم الإدلاء أو الإدلاء المتأخر بالإقرار بكلفة البناء في فرض غرامة بقيمة 500 درهم إذا لم تتجاوز مدة التأخير ثلاثين يوما من التأخير عن الأجل المحدد. وتطبق على الأشخاص الذاتيين والشركات المدنية العقارية والتعاونيات السكنية والجمعيات التي يكون هدفها بناء وحدات للسكن الشخصي لأعضائها، المطالبين بتقديم إقرار سنوي بتكلفة البناء لإدارة الضرائب، زيادة بنسبة 2 % من تكلفة البناء إذا لم يتم تقديم الإقرار أو تضمن مبلغا إجماليا يقل عن قيمة التكلفة المتضمنة في الصفقة أو شهادة المهندس.

ضريبة الأرباح

تخضع الدخول والأرباح العقارية للضريبة على الدخل وفق نظام خاص. وتعتبر دخولا عقارية، حسب المدونة العامة للضرائب، تلك المحصلة عن طريق إيجار العقارات المبنية وغير المبنية والبنايات مهما كان نوعها، والعقارات الزراعية، ويدخل في ذلك المباني والمعدات الثابتة والمتحركة. والقيمة الإيجارية للعقارات والمباني التي يضعها ملاكها مجانا رهن تصرف الغير، والتعويضات عن الإفراغ المدفوعة من قبل مالكي العقارات إلى الأشخاص الذين يشغلونها.

وتعتبر أرباحا عقارية، من منظور إدارات الضرائب، تلك الناتجة عن بيع عقارات أو تفويت حقوق عينية عقارية متعلقة بها، أو نزع ملكية عقار من أجل المنفعة العامة، والمحصل عليها من المساهمة في شركة بعقارات أو حقوق عينية عقارية، والناتجة عن عمليات تفويت بعوض لأسهم أو تقديم حصص مشاركة اسمية صادرة عن شركات ذات غرض عقاري، والتفويت بعوض أو المشاركة في شركات بأسهم أو حصص مشاركة في شركات يغلب عليها الطابع العقاري وغير مسعرة في بورصة القيم، والمعاوضة المعتبرة بيعا مزدوجا والمتعلقة بالعقارات أو الحقوق العينية العقارية أو الأسهم أو حصص المشاركة، وقسمة العقارات المشاعة، والتفويتات بغير عوض الواقعة على العقارات العينية العقارية.

تطبيق معلوماتي

أطلقت المديرية العامة للضرائب، في إطار تحسين جودة الخدمات المقدمة للمرتفقين، تطبيقا خاصا بالهاتف المحمول تحت اسم “مرجع أسعار العقار”. ويمكن التطبيق الجديد مستعمليه من التعرف على السعر المرجعي في مجال التفويت العقاري، الذي تعتمده المديرية العامة للضرائب لاحتساب الضريبة على الدخل المرتبطة بالأرباح العقارية .
وتم تصميم التطبيق باللغتين العربية والفرنسية، ويسمح لمستعمليه بأن يتوفروا على المعلومات نفسها المتوفرة لدى المديرية العامة للضرائب في مجال المعاملات العقارية. ويمكن تحميله مجانا عبر “البلاي ستور” (أندرويد) والأبستور (IOS).

وتجدر الإشارة إلى أن الأسعار التي تظهر في هذا المرجع هي أسعار متوسطة لا تمثل، بأي حال من الأحوال، تقييما مباشرا لملك عقاري. ويتم تحيين معطيات هذا التطبيق بشكل دائم بناء على تطور سوق العقار، في إطار شراكة مع الفدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين، وهيأة الموثقين، والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، وبنك المغرب، والوكالات الحضرية، ووزارة التعمير وإعداد التراب الوطني.

ضريبة بيع السكن الرئيسي

تضمن قانون المالية مقتضى يكمل المادة 144 –II، من المدونة العامة للضرائب، يفرض ضريبة على الأرباح الناتجة عن بيع السكن الرئيسي، علما أنها كانت معفية، إذا شغل المالك المسكن موضوع البيع مدة لا تقل عن ست سنوات. وأثار هذا المقتضى استياء، بالنظر إلى أن المداخيل المحصلة من بيع السكن الرئيسي كانت معفية من الضريبة، إذا لم يسبق لصاحبه أن استفاد من إعفاء سابق عن بيع سكن رئيسي. واعتقد عدد من الأشخاص أن المقتضى يطبق على الجميع دون أي استثناءات.
ويتضح من خلال دورية المديرية العامة للضرائب أن قانون المالية أقر، بالفعل، ضريبة بسعر 3 %، إذا كان سعر بيع السكن الرئيسي يتجاوز 4 ملايين درهم، أي 400 مليون سنتيم، ولا تطبق الضريبة إلا على ما زاد عن هذا المبلغ، أي إذا كان سعر البيع يصل إلى 4 ملايين درهم و 200 ألف درهم، فإن الضريبة تطبق على 200 ألف درهم، فقط، وليس المبلغ الإجمالي للبيع، وسيكون مبلغ الضريبة، في هذه الحالة، 6 آلاف درهم.

وهكذا، وعكس ما تم الترويج له، فإن الشقق الاقتصادية والسكن المتوسط غير معنية بهذه المقتضيات، لأن قيمته لا تصل إلى 4 ملايين درهم. وسيستمر السكن الرئيسي الذي لا يصل سعر بيعه إلى هذا السقف مشمولا بالإعفاء، لكن لمرة واحدة فقط، إذ لا يمكن للشخص ذاته الاستفادة مرتين من الإعفاء، فإذا اقتنى سكنا رئيسيا جديدا، بعد بيع الأول، فإنه يخضع للضريبة، بغض النظر عن سعر البيع ويطبق عليه السعر العادي المحدد للأرباح العقارية.
ويحدد صافي الربح المفروضة عليه الضريبة بطرح ثمن التملك والمصاريف المرتبطة والمتعلقة بتفويت العقار من سعر البيع، ويحدد القانون المصاريف المرتبطة بشكل دقيق ويعتمد نسبة مائوية جزافية، يمكن مراجعتها إذا أثبت البائع خلاف ذلك.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى
إغلاق
إغلاق