اسباغي: الأثر الرجعي للتقييد الاحتياطي لدعوى القسمة والشفعة 2/2

دعوى القسمة لا بد أن تكون موضوع تقييد احتياطي إذا تعلقت بعقار محفظ (2/2) بقلم: ذ. مبارك اسباغي * وجب التركيز والبيان على أن هذا النوع من التقييد الاحتياطي لا يتوفر على أثر رجعي كما تم ذكره سلفا. ولكل ما تم بيانه أعلاه يصح القول بأنه وجب التأكد والاطلاع على معطيات الرسم العقاري لمعرفة هل انتهى أجل الشفعة أم لا، تفاديا لضياع حقوق عينية وشخصية بسبب الجهل والإغفال واللامبالاة. ولمعرفة آجال الشفعة لا بد من الرجوع إلى النصوص القانونية، لكي يتسنى التمييز بين العقار المحفظ والعقار في طور التحفيظ، لأن الأخير لا يعتد بطلب الشفعة فيه، إلا إذا ضمن الشفيع تعرضه بمطلب التحفيظ المتعلق به. (المادة 305) فلهذا على مستوى الرسم العقاري، لم تكن هناك موازنة أي وجود لتقييد احتياطي لدعوى الشفعة، ذلك بأن الرسم العقاري لا يحتاج إلى تقييد احتياطي أمام قاعدة قانونية صريحة قادرة على القضاء على كل التقييدات الواردة على حقوق المشتري المشفوع منه. يعني كل ما يرتبط به رضائيا أو قضائيا أو إداريا، فبمجرد التشطيب عليه يشطب في الوقت نفسه على كل ما له علاقة به، وهذا أمر طبيعي لأن الشفيع لا علاقة له بالتقييدات المدرجة خلال أجل الشفعة، ولا يمكن أن يتحملها بل يتحمل سوى أداء الثمن والمصاريف المتعلقة بالشراء والتحسينات إن اقتضى الحال ذلك. 2- القسمة : التقييد الاحتياطي لدعوى القسمة لا يختلف عن الشفعة إلا من حيث الأجل القانوني للشفعة والأثر القانوني القوي لها. فدعوى القسمة لا يقيدها أي أجل، والحق المراد فرزه ليس كالشفعة التي تجعل من عقد الشراء وكأنه لم يكن. وأن الدعوى تكون في مواجهة المشفوع منه من قبل الشفيع، أي لا بد من مدع ومدعى عليه، من المحتمل جدا أن يجرد من حقوقه بقوة القانون وتحول إلى حقوق شخصية. أما في حالة القسمة فالمدعي المتقاسم لا يقصي المدعى عليه ولا يجرده من حقوقه بل لا يود سوى فرز نصيبه والكشف عنه جاعلا حدا لحالة الشياع بالملك أو الأملاك المشتركة بين مجموعة من الأشخاص خلافا للشفعة التي تقلص حتما من عدد المشاعين، بمعنى أن الشريك البائع يخرج من الرسم العقاري لفائدة المشتري الذي بدوره يغادر الرسم العقاري رغم أنفه، وبالتالي يحل محلهما الشفيع. كل هذا التوضيح لكي أقول بأن المتقاسم الذي يود الخروج من حالة الشياع، له الحق في إقامة دعوى القسمة، لأنه لا يجبر أحدا على البقاء في الشياع كما ورد في المادة 27 من قانون مدونة الحقوق العينية، والفصل 978 من قانون الالتزامات والعقود. جاء في المادة 27 " لا يجبر أحد على البقاء في الشياع، ويسوغ لكل شريك أن يطلب القسمة،وكل شرط يخالف ذلك يكون عديم الأثر.‏ يجوز للشركاء أن يتفقوا كتابة على البقاء، في الشياع لمدة معينة.‏لا ينفذ هذا الاتفاق في حق الشريك أو من يخلفه إلا في حدود المدة المذكورة.للمحكمة أن تحكم- بناء على طلب أحد الشركاء- بفسخ الاتفاق وإجراء قسمة حتى قبل انصرام المدة المتفق عليها إن كان لذلك مبرر مشروع." وفي الفصل 978 مايلي " لا يجبر أحد على البقاء في الشياع. ويسوغ دائما لأي واحد من المالكين أن يطلب القسمة. وكل شرط يخالف ذلك يكون عديم الأثر." غير أنه وجبت الإشارة إلى كون دعوى القسمة لا بد أن تكون موضوع تقييد احتياطي إذا تعلقت بعقار محفظ يبقى مفعولها قائما إلى نهاية النزاع (المادة 316 المعدلة بالقانون 13-18). فالغاية من إجبارية تقييد دعوى القسمة الموجهة ضد جميع الشركاء هو إخبار أصحاب الحقوق العينية والشخصية المنصبة على حقوق بعض الملاك على الشياع أو كلهم لكي يكونوا على علم بدعوى القسمة سواء كانوا مقيدين أم لا تجنبا لتصرفات من طرف الأغيار أو الشركاء نفسهم خلال مرحلة التقاضي وتغير معطيات الرسم العقاري دون علم الأغيار، وعلى رأسهم المحافظ العقاري في غياب تقييد احتياطي لدعوى القسمة، يمكنه معرفة ما يروج خارج الرسم العقاري. و المشكل الكبير قد يبرز لما يريد شريك متخارج بيع حقوقه المشاعة، قبل أن تصبح الأحكام نهائية. لذلك نجزم ونقول بأن التقييد الاحتياطي على هذا الشكل قد يوهم المتقاسم الذي بادر إليه من أجل الخروج من حالة الشياع بأنه محمي بمقتضيات الفصل 85. قد يتفاجأ بتقييد حجز تحفظي ضده أو تقييدات أخرى لاحقة للتقييد الاحتياطي، فيظن أنه محمي بالأثر الرجعي للتقييد الاحتياطي المقيد بالرسم العقاري، غير أن الواقع غير ذلك، فرغم تقييد الحجز بعد التقييد الاحتياطي الهادف إلى الخروج من الشياع، فإن هذا التقييد الاحتياطي لا قدرة له على القضاء على الحجز التحفظي. لماذا لأن المدعي المحجوز عليه لا يفقد حقوقه العينية ولا يغادر الرسم العقاري، بل يبقى محتفظا بحقه المشاع الذي يتحول إلى حق تام مفرز. وبما أنه تحول من شكل إلى شكل آخر فإن الحجز التحفظي يتبعه ويحول من الرسم العقاري المشترك إلى الرسم العقاري الذي آل إليه أو يبقى بالرسم العقاري نفسه، حسب منطوق الحكم وحالات القسمة العقارية أو لعقارات مختلفة. لذلك يتضح جليا أنه ليس لهذا النوع من التقييدات الاحتياطية أثر رجعي يأتي على الأخضر واليابس، كما هو الحال في قضايا أخرى التي هي القاعدة، وهي المعمول بها حيث نجد مدعيا استعصى عليه تقييد حقوقه وبعد تقييدها بأثر رجعي يحل محل المدعى عليه، الذي عليه تحمل كل التقييدات المرتبطة به. ولا غرابة إن قلنا بأن البيع بالمزاد العلني (المادة 318 من مدونة الحقوق العينية) الناتج عن عدم إمكانية القسمة والمخارجة يطهر العقار من التقييد الاحتياطي لدعوى القسمة، لأن هذه الدعوى أصبحت بدون موضوع والتقييد الاحتياطي لا جدوى من الاحتفاظ به، وحتى وإن تبين أن التقييد الاحتياطي لدعوى القسمة لا يمكنه أن ينضوي تحت مقتضيات المادة 220 من مدونة الحقوق العينية، فإن قاضي المستعجلات أو المحافظ مختصان في التشطيب على هذا التقييد الاحتياطي لأن الدعوى الهادفة للقسمة لا يمكنها أن تجعل حدا لحالة الشياع بفرز نصيب كل متخارج ولأنه فعلا وضع حدا للشياع ببيع العقار المشاع أو العقارات المشاعة غير القابلة للقسمة في شكلها، أو في جوهرها أو لمخالفتها لقوانين خاصة تنظمها. في الأخير لا بد من الإشارة إلى المشاكل والأخطاء التي يقع فيها أي شخص يود اقتناء حقوق مشاعة لازالت تحت رحمة الشفيع، والتي لا يمكن معرفتها من خلال شهادة الملكية التي بها اسم المشتري الجديد المحق في التصرف في حقوقه بشتى أنواع التصرفات حسب المادتين 14 و 19 من قانون مدونة الحقوق العينية، لكن المشتري منه أو المتصدق عليه والدائن المرتهن أو الحاجز، رغم تضمين حقوقهم بالرسم العقاري أو إيداعها بمطلب التحفيظ، فإن مصير هذه التقييدات أو الإيداعات عند تحقق الشفعة الرضائية أو القضائية هو التشطيب عليها من الرسم العقاري أو المطلب. ولتجنب الوقوع في فخ القضاء على الحقوق عن طريق التشطيب القانوني، أرى أنه من الضروري إيجاد حل لهذه المعضلة، ربما يتجلى في إجراءات تقوم بها الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطية من شأنها توضيح وبيان تاريخ تملك المشتري المهدد بالشفعة، عندما تسلم شهادات الملكية العقارية لطالبيها. من جهة أخرى على المتخارج المدعي والمستفيد من التقييد الاحتياطي لدعوى القسمة ألا يختبئ وراء مؤسسة التقييد الاحتياطي الخاص بالقسمة، لأن هذا النوع من التقييدات الاحتياطية رغم شكله الذي لا يختلف عن باقي الدعاوى المقيدة احتياطيا، فإنه في جوهره لا يوفر أي حماية لصاحبه، وكل حجز تحفظي مثلا مقيد قبل التقييد الاحتياطي لدعوى القسمة أو بعده لا يبالي بالتقييد الاحتياطي. -* موثق سابق

اسباغي: الأثر الرجعي للتقييد الاحتياطي لدعوى القسمة والشفعة 2/2

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

"شرمل" زوجته ورشها بمادة حارقة

اللامبالاة "تقتل" مشاريع ملكية

مقالات ذات صلة