اسباغي: الأثر الرجعي للتقييد الاحتياطي لدعوى القسمة والشفعة 2/1

الأحكام القضائية الصادرة بشأن الشفعة لفائدة الشفيع تقيد بالرسم العقاري (2/1) قد يستغرب البعض من أن التقييد الاحتياطي المبني على مقال افتتاحي للدعوى لا يتوفر على الأثر الرجعي المنصوص عليه في الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري، كما تم تعديله بالقانون 14-07، الذي يحمي الحق المدعى فيه أو الموقوف على تحقيق إجراءات قبلية حالت دون تقييده بالرسم العقاري المعني فيصبح"تاريخ التقييد الاحتياطي هو الذي يحدد رتبة التقييد اللاحق للحق المطلوب الاحتفاظ به". بقلم: ذ. مبارك اسباغي * القول بعدم توفر الأثر الرجعي لبعض التقييدات الاحتياطية، أقصد به بالخصوص دعوى القسمة ودعوى الشفعة، ولا غرابة أن يطرح السؤال، لماذا ليس لهذين النوعين من التقييدات الاحتياطية أثر رجعي كباقي التقييدات الاحتياطية؟. الجواب عن هذا السؤال نجده في خصوصية القسمة والشفعة، ذلك أن المتخارج المتقاسم والشفيع الشريك مقيدان بالرسم العقاري، وحقهما ثابت ومعلن عنه وهما معا في مأمن ومحميان بمقتضيات الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري والمادة 2 من قانون مدونة الحقوق العينية. ونتيجة لذلك فالمتخارج المدعي أو الشفيع لا يدعي حقا على عقار محفظ كما ورد في الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري ولا يسعى إلى استحقاق عقار محفظ أو إسقاط عقد منشئ أو مغير لحق عيني انسجاما مع المادة 13 من قانون مدونة الحقوق العينية، و لو أن الدعوى دعوى عينية كما جاء في المادة 12 من القانون نفسه. فعلا يجب التمييز بين من هو متضرر من عدم إمكانية تقييد حقه مباشرة بالرسم العقاري، وبين من هو مقيد بالرسم العقاري ولا يطلب إلا الكشف عما ينوبه بفرز نصيبه والخروج من حالة الشياع، أو الذي يقوم بدعوى تهدف إلى استرجاع ما تم بيعه للغير من حقوق مشاعة تم تقييدها لاحقا لحق أو حقوق المحقين في شفعتها. بمعنى آخر فالمتخارج والشفيع يوجدان داخل الأسوار المتينة الحامية لهما لا خارجها، وغير مهددين بفقدان أو ضياع حقوقهما إن لم يبادرا إلى الاستعانة بمؤسسة التقييد الاحتياطي، سيما أن الفصل 66 المذكور أعلاه، الذي يعتبر كل حق عيني متعلق بعقار محفظ غير موجود بالنسبة للغير إلا من تاريخ تقييده بالسجلات العقارية قد وفر لهما القوة الثبوتية والأثر المنشئ للحق. وفي مايلي شرح للتقييد الاحتياطي لدعوى الشفعة من جهة وتوضيح للتقييد الاحتياطي لدعوى القسمة. 1- الشفعة حسب المادة 292 من قانون مدونة الحقوق العينية:" أخذ شريك في ملك مشاع أو حق عيني مشاع حصة شريكه المبيعة بثمنها بعد أداء الثمن ومصروفات العقد اللازمة والمصروفات الضرورية النافعة عند الاقتضاء". ويشترط لصحة طلب الشفعة أن يكون طالبها شريكا في الملك المشاع وقت بيع حصة شريكه في العقار أو الحق العيني وأن يكون تاريخ تملكه للجزء المشاع سابقا على تاريخ تملك المشفوع من يده للحصة محل الشفعة وأن يكون حائزا لحصة في الملك المشاع حيازة قانونية أو فعلية وأن يكون المشفوع منه قد تملك الحصة المبيعة بعوض (المادة 293). والجدير بالذكر أن المشرع لقانون 39-08 لم يلزم بالتقييد الاحتياطي من أجل الشفعة، ليس هذا سهوا من قبله أو إغفالا بل بالعكس من هذا، فالمشرع أحسن فعلا. كيف ذلك؟. ولماذا يبدو أن المشرع غير منسجم مع المادة 13 من مدونة الحقوق العينية؟ والتي جاء فيها : "إن الدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار محفظ أو إسقاط عقد منشئ أو مغير لحق عيني لا مفعول لها تجاه الغير إلا من تاريخ تقييدها بالرسم العقاري تقييدا احتياطيا." الجواب على كل هذه التساؤلات نجده في المادة 304 من القانون نفسه التي نقرأ فيها : "يمكن للمشتري بعد تقييد حقوقه في الرسم العقاري أو إيداعها في مطلب التحفيظ أن يبلغ نسخة من عقد شرائه إلى من له حق الشفعة، ولا يصح التبليغ إلا إذا توصل به شخصيا من له الحق فيها، ويسقط حق هذا الأخير إن لم يمارسه خلال أجل ثلاثين يوما كاملة من تاريخ التوصل. يتعين أن يتضمن التبليغ تحت طائلة البطلان بيانا عن هوية كل من البائع والمشتري، مع بيان عن الحصة المبيعة وثمنها والمصروفات ورقم الرسم العقاري أو مطلب التحفيظ أو مراجع عقد التفويت، فإن لم يقع هذا التبليغ فإن حق الشفعة يسقط في جميع الأحوال بمضي سنة كاملة من تاريخ التقييد إذا كان العقار محفظا أو الإيداع إذا كان العقار في طور التحفيظ، وبمضي سنة على العلم بالبيع إن كان العقار غير محفظ. وإذا لم يتحقق العلم بالبيع، فبمضي أربع سنوات من تاريخ إبرام العقد." يستشف من مقتضيات هذه المادة، أن التقييد بالرسم العقاري المعني أو الإيداع بمطلب التحفيظ لعقد البيع المشاع هو من يعطي الحق للشفيع المقيد في حماية الحق المراد شفعته، بمعنى أن هذه القاعدة القانونية تقوم مقام التقييد الاحتياطي إذ تتوفر على أثر قانوني قوي داخل الأجل القانوني يتجلى في القضاء على كل التقييدات اللاحقة، لأنها أقوى منها وهذه الحماية المطلقة والثابتة تتجلى في التشطيب على كل التقييدات الواردة داخل الأجل القانوني للشفعة كيفما كان نوعها والمتعلقة بالحقوق المشاعة المبيعة والمقيدة بالرسم العقاري، ومثال على ذلك لو افترضنا أنه بعد تقييد عقد الشراء لحقوق مشاعة تم تقييد تصرفات صدرت من طرف المشتري كالرهن أو البيع أو التبرع، وغير ذلك فإن دعوى استحقاق الشفعة داخل الأجل القانوني سواء كانت مقيدة احتياطيا بالرسم العقاري أم لا، فإن الأحكام القضائية الصادرة بشأن الشفعة لفائدة الشفيع تقيد بالرسم العقاري وكل التقييدات بإرادة المشتري أو بغيرها كالحجز والتقييد الاحتياطي والرهن الجبري يشطب عليها بقوة القانون من قبل المحافظ على الأملاك العقارية و بدون تردد. . فالتشطيب على كل هذه التقييدات يخضع لقاعدة قانونية و فقهية لا جدال فيها. هذا ما أكده القضاء المغربي في عدة قرارات قضائية نذكر منها : 1) –"من المقرر قانونا أنه لا تؤخذ الحصة المشفوعة إلا من يد المشتري المقيد بالرسم العقاري، و لما كان الطاعن قد أقام دعوى الشفعة ضد من كان مقيدا بالرسم العقاري وقت تقديمها بغض النظر عما لحق به من تفويتات، فإن المحكمة عندما ردت طلبه بالنظر إلى تفويت المشفوع منه للشقص المشفوع بعد إقامة دعوى الشفعة عليه، تكون قد خرقت القانون و عللت قرارها تعليلا فاسدا."]قرار صادر عن محكمة النقض بتاريخ 29/05/2015 تحت عدد 471 في الملف المدني عدد 1673/4/15 منشور بمجلة قضاء محكمة النقض عدد 80 ص 59 و ما يليها[. 2) –"لا مجال لتطبيق الفقرة الأخيرة من الفصل 66 من القانون العقاري و البحث في حسن أو سوء نية المشترين من البائعة لهم بعد الإقالة المذكورة ما دام أن مصدر الشفعة هو القانون و الفقه لا الأفعال الإرادية و الاتفاقات التعاقدية و أن الأخذ بالشفعة من يد المشتري الأول يجعل البيوعات اللاحقة لا أثر لها في مواجهة الشفيع لتعلق حقه قانونا وفقها بالحصة المبيعة و أنه يترتب عن ذلك حتما بالضرورة نقض تلك البيوعات اللاحقة أي أنها تصبح ملغاة بقوة القانون."]قرار صادر عن محكمة الاستئناف بمراكش بتاريخ 17/06/15 تحت عدد 6069/1 في الملف عدد 1547/14 منشور بمجلة المحامي عدد 66 ص 381 و ما يليها[. يستخلص من هذه الاجتهادات القضائية و أخرى لا داعي لجردها أن كل التصرفات الصادرة من المشتري مهددة بالتشطيب دون استثناء لا لشيء سوى لأن هذا الأجل القانوني سن لفائدة الشفيع و بما أن الحقوق المشاعة المقيدة مهددة بالشفعة و لا تنجو منها إلا بعد خسران الدعوى القضائية أو انقضاء الأجل من أجل الشفعة و حتى في حالة الاستشفاع الحبي بين الشفيع و المشفوع منه تلعب هذه القاعدة القانونية كل أدوارها وتؤدي إلى نفس النتيجة. و كدليل على أنه في حالة تقييد احتياطي بناء على مقال افتتاحي للدعوى من أجل الشفعة فإن هذا التقييد الاحتياطي و إن لعب دور الإخبار و الإشهار فإنه لا ينضوي تحت مقتضيات الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري، بمعنى أنه إذا تم تقييد حجز تحفظي ضد الشفيع بعد هذا التقييد الاحتياطي فإن هذا الحجز يبقى قائما و منتجا لكل آثاره في مواجهة الشفيع الذي لا يمكنه التخلص منه بطلب التشطيب عليه استنادا للفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري. * موثق سابق

اسباغي: الأثر الرجعي للتقييد الاحتياطي لدعوى القسمة والشفعة 2/1

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

الاثنين 27 يوليوز 2026 – العدد 8075

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

مقالات ذات صلة

فيلات فوق حدائق البيضاء

قتل زوجته بسبب رفضها معاشرته

لشكر يبحث عن ولاية ثالثة

المنصوري تعري فساد وكالات حضرية

حجوي “يصفع” وهبي

السحر وراء فاجعة سلا

انت تستخدم إضافة تمنع الإعلانات