حوادث

وكيل اتحاد الملاك المشتركين بين النص والواقع (الحلقة السابعة)

الاتحاد تناط به مهمة السهر على حسن استعمال الأجزاء المشتركة

كان وكيل الاتحاد في إطار القانون القديم يعتبر العون الرسمي لنقابة الملاك المشتركين، غير أن هذه الصفة لا تستقيم وتسميته في إطار القانون الجديد للملكية المشتركة، وكذلك المهام المنوطة سواء على وجه العموم في إطار قواعد الوكالة، أو على وجه الخصوص في إطار قانون الملكية المشتركة .

كما يعمل وكيل الاتحاد على إجراء الحجوز التحفظية لضمان أداء المساهمات والتكاليف المشتركة واستصدار الأوامر بالأداء بشأنها، وإيقاع الرهن الجبري لفائدة الاتحاد، والقيام بإجراءات التنفيذ الجبري بدون الحاجة لطلب الإذن من الجمع العام مادام أنه موكول له ذلك ومكلف بتنفيذ مقتضيات نظام الملكية المشتركة.
تنفيذ مقررات الجمع العام:
نصت الفقرة الثالثة من المادة 26 من ظهير 3 أكتوبر 2002 أنه تناط بوكيل الاتحاد تنفيذ مقررات الجمع العام ما لم يتقرر إسنادها لمجلس الإتحاد أو للمالك أو الأغيار، بمعنى أن الأصل في التنفيذ يرجع إلى مؤسسة وكيل الاتحاد، وأن الاستثناء هو إسناد ذلك إلى مجلس الاتحاد أو إلى المالك أو إلى الأغيار بصفة خاصة، مع الإشارة إلى أن مجلس الاتحاد ينوب عنه وكيله، وأنه كان حريا بالمشرع ذكر وكيل مجلس الاتحاد بدل المجلس نفسه. ومعلوم أن التنفيذ للمقررات يتعلق بالتزام قانوني وعقدي مرده المادة 26 من ظهير 2002 ونظام الملكية المشتركة، وأن الإخـلال به يعد إخلالا بالتزام قانوني موجب للمسؤولية، وبالتالي فإن وكيل الاتحاد وهو يقوم بمهمته يبدل ما في وسعه لفرض تنفيذ قرارات الاتحاد. فمن اللازم أن يتحلى بسلوك الرجل العادي، الذكي المحتاط والمرن، بهدف حسن تنفيذ القرارات لا السعي إلى إثارة ما من شأنه أن يعرقل تنفيذها .
ويعمل وكيل الاتحاد على تنفيذ الأشغال المقررة من طرف الجمع العام بعد تهيئ العروض بشأنها والتي قرر الاتحاد القيام بها بواسطته ما لم تسند لغيره في ذات القرار نفسه المتعلق بانجاز الأشغال.
وتطبيقا لتلك المقررات يمكن لوكيل الاتحاد القيام بإبرام عقد التأمين باسم اتحاد الملاك يتضمن المخاطر الموصى به في الجمع العام فـي حدود الأقساط المرخص بها، كما يعمل على تشغيل بواب العمارة وسائر الأشخاص المتعلقة اختصاصاتهم بصيانة الأجزاء المشتركة والمحافظة عليها مثل المنظفات، البستانيين، الحـراس والمرخص له بهذه المهمة من طرف الاتحاد. ويقوم بالتعقد مع الاغيار بخصوص توريد مواد التنظيف أو الإنارة أو صيانة المصاعد ومراقبتها أو الحراسة إلى غير ذلك من الحاجيات المتعلقة بالأجزاء المشتركة والتي تزداد أهميتها بأهمية المرافق المشتركة وقيمة العقار أو المجمع السكني، ودرجة رفاهيته، وجودة الخدمات المطلوبة فيه مـن طرف الجمع العام، وقيمة المساهمات الدورية، ومستوى عيش الملاك المشتركين ودرجة مستواهم الاجتماعي.
إدارة العقار المشترك
نصت الفقرتان 4 و5 من المادة 26 من ظهير 2002 على أن وكيل الاتحاد تناط به مهمة السهر على حسن استعمال الأجزاء المشتركة، وذلك بصيــانتها وحراسة المداخل الرئيسية للعقار والمرافق المشتركة والقيام بالإصلاحات الاستعجالية ولو تلقائيا.
ولما كانت الجموع العامة لا تنعقد إلا مرة واحدة كل سنة على الأقل رغم إمكانية عقد جموع عامة استثنائية كلما دعت الضرورة لذلك، فإن الحاجة تقتضي أن يتوفر وكيل الاتحاد على سلطات كافية ونوعا من الاستقلالية لاتخاذ المبادرات لتسيير وإدارة الملكية المشتركة وفك العراقيل أو المشاكل .
فهل تعتبر سلطات وكيل الاتحاد مطلقة؟
إذا كان وكيل الاتحاد يعمل بصفته ممثلا للاتحاد ونائبه، فليس معنى ذلك أنه حر في اتخاذ المبادرات بكيفية مطلقة، إذ يخضع لمراقبة الجمع العام أولا ولمجلس الاتحاد عند وجوده ثانيا، فضلا على أنه مسؤول عن تصرفاته مسؤولية مدنية وجنائية.
وقد ذهب بعض الفقه إلى القول بأن وكيل الاتحاد يتمتع في آن واحد بسلطة اتخاذ القرار وبسلطة تنفيذه. وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض الفرنسية بأن وكيل الاتحاد يتمتع بسلطة المبادرة في إطار مهامه رغم معارضة الجمع العام. غير أن هذا القرار لقي عدة انتقادات من طرف الفقه الفرنسي الذي يرى أن نظام الملكية المشتركة كفيل بأن يحد من سلطات السنديك ثم إن الجمع العام له من سلطة المراقبة ما يجعله يحد من تصرفات المــأمور و هذا يتفق وينسجم مع صفته و كيل الاتحاد.
ولتجنب المساءلة من طرف الجمع العام وللعمل في إطار مقتضيات عقد الوكالة، فوكيل الاتحاد الذي يستصدر إذنا على شكل قرار كلما كان التصرف الذي يقدم عليــه مهما ومكلفا، يكون قد تصرف بحكمة، فضلا على أنه يزيد من مصداقية عمله ومشروعيته ويكسبه الثقة والاحترام من طرف الملاك المشتركين .ويدخل في مهام إدارة العقار إبرام عقود التوريد من أجل توفير مواد التنظيف والتدفئة ولوازم وبذور الحديقة، وصيانة المصعد. وهذا لا يتطلب إذنا خاصا من طرف اتحاد الملاك. كما يعمل على تشغيل اليد العاملة اللازمة لتأمين الصيانة والحراسة بعد إذن من الجمع العام كلما كانت الـتكلفة باهضة ومستمرة، وعلى سبيل المثال نشير إلى أن من أجل حسن استعمال المصعد وتأمين سلامة مستعمليه، فإن وكيل الاتحاد مضطر إلى إبرام عقد تأمين يخص هذا الجزء المشترك، فضلا على إبرام عقد صيانته مع متخصص تفاديا لكل تعطيل للجهاز أو مس بسلامة الملاك.
وبالمناسبة، فإن إبرام عقد التأمين من طرف وكيل الاتحاد رغم أنه تصرف قانوني يدخل ضمن مهام هذا الأخير، فإنه لمشروعية الإجراء لا بد من الحصول على أغلبية ثلاث أرباع أصوات الحاضرين أو الممثلين في الجمع العام الذي يبث في هذا الأمر عملا بالفقرة الأخيرة من المادة 21 من ظهير 2002.
ويشتمل عقد الـتأمين المتعدد الأخطار أو التأمين الشامل على تأمين الأجزاء المشتركة ضد أخطار الحريق، و عيوب قنوات الماء، وكسر الزجـــاج، والإضرار بالغير، والمسؤولية المدنية اتجاه الملاك والجوار، وتأمين حوادث الشغل إلى غيرها من الأخطار التي تتنوع حسب أهمية العقار ومرافقه المشتركة. ويبقى التأمين على المسؤولية المدنية لوكيل الاتحاد وعلى مسؤولية تابعيه من أهم الأخطار المؤمنة.

بقلم:  مصطفى أشيبان: دكتور في الحقوق

اظهر المزيد

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى
إغلاق
إغلاق
assabah

مجانى
عرض