fbpx
حوادث

وكيل اتحاد الملاك المشتركين بين النص والواقع (الحلقة السادسة)

مهـام واختصاصات وكيـل اتحاد الملاك بمقتضى القانون

كان وكيل الاتحاد في إطار القانون القديم يعتبر العون الرسمي لنقابة الملاك المشتركين، غير أن هذه الصفة لا تستقيم وتسميته في إطار القانون الجديد للملكية المشتركة، وكذلك المهام المنوطة سواء على وجه العموم في إطار قواعد الوكالة، أو على وجه الخصوص في إطار قانون الملكية المشتركة .

يعتبر وكيل الاتحاد الجهاز التنفيذي للجمع العام، وهو بهذه الصفة يتولى المهام والاختصاصات الموكلة له بمقتضى القانون ونظام الملكية المشتركة وقرارات الجمع العام، فضلا على المهام المسندة للوكيل بصفة عامة والمتعلقة بعقد الوكالة .
وهكذا نصت المادة 26 من ظهير 3 أكتوبر 2002 على أنه: «تناط بوكيل الاتحاد على وجه الخصوص المهام التالية:
ـ تنفيذ مقتضيات نظام الملكية،
ـ تنفيذ مقررات الجمع العام ما لم يتقرر إسنادها لمجلس الاتحاد أو للمالك أو للأغيار،
ـ السهر على حسن استعمال الأجزاء المشتركة وذلك بصيانتها وحراسة المداخيل الرئيسية للعقار والمرافق المشتركة،
ـ القيام بالإصلاحات الاستعجالية ولو تلقائيا،
ـ تحضير مشروع ميزانية الاتحاد قصد عرضه على الجمع العام للتصويت عليه،
ـ تحصيل مساهمات الملاك المشتركين في التكاليف مقابل وصل،
ـ منح وصل للمالك المشترك في حالة البيع إذا لم تكن عليه ديون اتجاه اتحاد الملاك،
ـ وضع ميزانية  منتظمة للاتحاد ومسك المحاسبة المتعلقة به والتي تبين فيها الوضعية المالية للاتحاد ولكل مالك مشترك،
ـ إشعار الملاك المشتركين كل ثلاثة أشهر على الأقل بالوضعية المـالية للاتحاد،
ـ مسك الربائد والسجلات الخاصة بالعقار والاتحاد وتمكين كافة الملاك من الاطلاع عليها ولا سيما قبل انعقاد الجمع العام المخصص جدول أعماله لفحص الحسابات،
ـ القيام بالإجراءات الإدارية المنوطة به أو المفوض له بإجرائها،
ـ تمثيل الاتحاد لدى المحاكم بإذن خاص من الجمع العام».
المهام العادية لوكيل الاتحاد في إدارة الملكية المشتركة
بصفته عونا لتنفيذ قرارات الجهاز التشريعي أي قرارات  اتحاد الملاك فيما يخص القرارات المتعلقة بالأشغال والإصلاحات والتعاقد مع الأغيار، فإن وكيل الاتحاد يهتم أيضا بشكليات وطرق تنفيذ المشاريع التي قررها الجمع العام والتي حدد أيضا جزئياتها وتفاصيلها .
وهكذا ففيما يخص القيام بالأشغال، فإن الجمع العام يصادق على مشاريع الفاتورات أو ما يسمى بالتكلفة التقديرية « devis »، ويمنح الإذن بانجازها قبل تولي وكيل الاتحاد إنجازها ومتابعتها ومراقبتها . ثم إن هذا الأخير هو المسير الفعلي للملكية المشتركة بحيث  يسهر على تحصيل مساهمات الملاك المشتركين في التكاليف والقيام بأعمال المحاسبة المتعلق بمالية الاتحاد، كما يقوم بالدعوة إلى انعقاد الجموع العامة العادية أو الاستثنائية في أغلب الأحيان فضلا على أعمال تمثيل الاتحاد لدى الإدارات والمحاكم .
وسنتولى تفصيل مهام وكيل الاتحاد كل على حدة بحسب الترتيب التي جاءت به المادة 26 من ظهير 3 أكتوبر 2002 .
تنفيذ مقتضيات نظام الملكية المشتركة
من بين المقتضيات الواجبة التنفيذ من طرف وكيل الاتحاد والمتعلقة بنظام الملكية هو فرض احترام النظام من طرف الملاك المشتركين أو من طرف ذوي حقوقهم أو من يمثلونهم، ومن طرف المكترين في حالة وجودهم، ويدخل في هذا الخصوص إجراء المبادرات والمحاولات الحبية لفرض حسن الجوار وأداء المساهمات الدورية والنفقات الاستثنائية قبل اللجوء إلى القضاء والوسائل الجبرية المترتبة عنه .
كما يعمل وكيل الاتحاد على حل المشاكل الناجمة عن تنفيذ مقتضيات نظام الملكية المشتركة أو عرضها على الجمع العام ومناقشتها ليتسنى له الحصول على الإذن بالتقاضي عند الاقتضاء .
ويدخل أيضا في مهامه العادية تنفيذا لمقتضيات النظام القيام بالإصلاحات الاستعجالية ولو تلقائيا دون الحاجة للرجوع إلى الجمع العام كإيقاف بعض الأشغال الماسة بالأجزاء المشتركة أو وضع حد لاحتلال غير مشروع يمسها وذلك باستصدار أمر استعجالي من رئيس المحكمة الابتدائية الواقع بدائرتها العقار المدعى فيه.
وفي هذا الصدد تثور مسؤولية وكيل الاتحاد في حالة عدم اتخاذه المساطر القانونية الضرورية والقيام بالإجراءات المستعجلة الكفيلة بالحفاظ على الأجزاء المشتركة وصيانتها وحمايتها .
ولم يحدد القانون المغربي مجال سلطة المبادرة التلقائية المعترف بها لوكيل الاتحاد، مما يفتح المجال في بعض الأحيان إلى التعسف في استعمال السلطة، غير أنه يبقى للجمع العام ولمجلس الاتحاد ثم للمحكمة صلاحية المراقبة الواجبة لأعمال وكيل الاتحـاد ومحاسبته بما تقتضيه قواعد المسؤولية.
وطالما أن عدم تحديد معيار المبادرة التلقائية في مهام وكيل الاتحاد يخلق نوعا من الفراغ على المستوى التنظيمي والقانوني، فمن الفقه من وضع بعض القواعـد أو المبادئ يمكن أن يهتدي إليها وكيل الاتحاد في مهامه وهي:
ـ القيمة المالية le coût financier للإصلاحات الاستعجالية، لكون الملاك المشتركين هم الذين يؤدون المساهمات والتكاليف، ومن تم وجب إقناعهم بأهمية واستعجالية الإجراءات المتخذة من طرف الوكيل من أجل عدم الاعتراض على القيام بها .
ـ عنصر المصلحة « utilité » أو الحاجة، فوكيل الاتحاد لا يلجأ إلى الإصلاحات الاستعجالية إلا إذا دعت إليها الحاجة أو المصلحة الجماعية للإتحاد ومن تم قد يتعرض للإلغاء قرار وكيل الاتحاد بشأن ذلك وبالتالي ترتيب مسؤوليته عن الأعمال التافهة أو غير الضرورية والتي ينتج عنها مصاريف باهضة تمس سلبا ميزانية الاتحاد .
وفي حالة مخالفة مقتضيات نظام الملكية المشتركة مـن طرف أحد الملاك المشتركين، فإنه يعمل على إثارة انتباهه وتذكيره بضرورة احترام النظام المعتبر كدستور الملكية المشتركة، أو الـعمل على إنذاره بـضرورة تنفيذ مقتضياته.

بقلم:  مصطفى أشيبان: دكتور في الحقوق

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى
إغلاق