المرشد القانوني : إعادة بيع عقار في طور التحفيظ من قبل البائع نفسه

قمت بشراء عقار في طور التحفيظ من مالكه في سنة 2004. ولما واصلت إجراءات التحفيظ باسمي. تعرض علي شخص بعلة أنه اشترى العقار نفسه من البائع ذاته في سنة 2007. فمن أحق بالملك في هذه الحالة؟ المرشد القانوني: بصرف النظر عن المقتضيات الجنائية هل يتعلق الأمر بالنصب أو عدم تنفيذ العقد، فالقاعدة الذهبية في مجال المعاملات العقارية قابلية العقار موضوع مطلب التحفيظ للتفويت إلى الأغيار بعوض أو بدون عوض. ومعنى هذه القاعدة، حق المالك طالب التحفيظ، أن يتصرف في العقار موضوع مطلب التحفيظ بيعا ومخارجة، ومعاوضة وهبة وصدقة. و إذا سبق للمالك للعقار في طور التحفيظ أن باع إلى شخص ثان العقار نفسه الذي باعه لمشتر أول، فإن الملكية في التفويت من حيث القاعدة قد انتقت إلى المشتري الأول، ويعتبر البيع الثاني بمثابة بيع ملك الغير لفائدة المشتري للثاني، وهو لا يجور دون موافقة المشتري الأول الذي أصبح في حكم البائع. ويقع بيع الغير قابلا للإبطال، ولا يستحق المشتري الثاني أي حق عيني على العقار، وما عليه إلا أن يرجع في إطار قواعد الضمان بالفسخ والمطالبة بالتعويض في مواجهة البائع له لبيعه له ما لا يستحق. جاء في قرار محكمة النقض ما يلي: « لكن، حيث إنه من جهة، فإن ادعاء الطاعن عدم تبليغه نسخة كاملة من القرار المطعون فيه لا يشكل سببا من أسباب النقض المنصوص عليها حصرا في الفصل 355 من قانون المسطرة المدنية، وأنه يتجلى من مستندات الملف، ومن الوقائع الثابتة لدى قضاة الموضوع، أنه من جهة وحسب ما هو مضمن برسم المخارجة المؤرخ في 02-06-1953 ورسم المخارجة المؤرخ في 23-12-1963 المضمن بعدد 530، أن جميع ورثة أحمد بن المصطفى أقلعي تنازلوا لعمتهم عن أرض الرميلات موضوع النزاع، ومن ضمنهم محمد بن أحمد أقلعي طالب التحفيظ الأصلي والذي باع عقار المطلب كله لطالب التحفيظ قاسم الكانوني، الذي حل محله في متابعة مسطرة التحفيظ وذلك بتاريخ 14-01-1991، وذلك قبل شراء الطاعن من البائع نفسه لنصف العقار في 09-02-95، ولذلك ولما للمحكمة من سلطة في تقدير قيمة الأدلة المعروضة عليها، واستخلاص قضائها منها، فإنها حين عللت قرارها بأن: «عقد الشراء المدلى به من قبل الطاعن باطل بسبب عدم ملكية البائع للشيء المبيع لافتقاره أحد أركانه الجوهرية، وهو المحل عملا بالفصلين 2 و59 من قانون الالتزامات والعقود، وأنه يستحيل تصور قيام المرحوم أحمد بن المصطفى أقلعي (موروث الطاعن) بالشفعة من يد المشتري من حبيبة أقلعي لأن المخارجة وقعت بعد وفاته». فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار معللا تعليلا كافيا والسبب بالتالي غير جدير بالاعتبار.» قرار محكمة النقض عدد 163 المؤرخ في: 16-01-2008 ملف مدني عدد 1350-1-1-2005 السؤال الثاني هل يحق لي المطالبة بالتعويض عن المنع من التصرف في العقار الناتج عن ممارسة الدائن للحجز التحفظي عليه؟. المرشد القانوني: يحق لكل دائن بمبلغ معين من المال أن يمارس جميع الإجراءات التحفظية في مواجهة المدين. و يهدف الحجز التحفظي الى منع المدين من التصرف في أمواله إضرارا بدائنيه. ويأمر رئيس المحكمة المختصة بإجراء الحجز التحفظي، إذا قدر وجود شبهة المديونية ومتى كان الدين المطالب به موجودا ويبدو مستحقا، ويتم الإبقاء عليه إلى حين أن يقع رفعه قانونا من قبل الجهة نفسها، وبوصفه قاضيا للأمور المستعجلة. ولا يحق للمحجوز عليه المدين أن يطالب بالتعويض عن ممارسة الحجز من طرف الدائن، ما لم يتضح لقضاء الموضوع أن ممارسة الدائن لحقه في الحجز مما يوسم بالتعسف، وحالته ممارسة الحجز على عشرين عقارا للمدين لأداء دين يكفي واحد من العقارات في حال بيعه أن يغطيه. والقاعدة إذا، حق المدين في المطالبة بالتعويض عن الحجز لا يقوم ما لم يقع إثبات الخطأ والضرر والعلاقة السببية من الحجز. جاء في قرار لمحكمة النقض ما يلي: « لكن، حيث إن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لم تعتمد التعليل المنتقد فحسب، بل استندت أيضا إلى تعليل آخر جاء فيه « بأنه من حق المدينة تقديم دعوى لرفع الحجز وهو ما فعلته الطاعنة ومن ثم لا يمكن القول بأن الأضرار التي ادعتها الطالبة تعد نتيجة مباشرة للحجوز...، ومن جهة أخرى، فإن تعسف الدائن يتطلب حصول خطإ من طرفه، وإن هذا الخطأ لا يتوفر في الحالة التي يستعمل فيها الشخص حقه دون أن يتجاوز الحدود المرسومة لهذا الحق... وإنه ليس بالملف ما يفيد أن المستأنف عليها (المطلوبة) قصدت من وراء استعمالها أو سلوكها لهذه الإجراءات الإضرار بالطاعنة ...وأنه في غياب عناصر المسؤولية، فإن ما خلص إليه الحكم المستأنف يكون في محله»، وهو تعليل غير منتقد، وردت به المحكمة ما تمسكت به الطالبة من أن المطلوبة لم تلجأ إلى إيقاع الحجز إلا بعد سقوط حقها في المطالبة بالدين، مستندة في ذلك إلى انتفاء عنصر الضرر لعدم ثبوت سوء نية المطلوبة في استعمال حقها في إيقاع الحجز على أموال الطالبة. فلم يخرق القرار أي مقتضى وأجاب على دفوع الطالبة وجاء معللا، والوسيلة على غير أساس. قــرار محكمة النقض عـدد : 726 المؤرخ فـي : 16/08/ ملف تجاري عــــدد : 1091/3/1/2011 2012

المرشد القانوني : إعادة بيع عقار في طور التحفيظ من قبل البائع نفسه

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

"أطلانتيك" تواكب منتدى "ميدايز"

ابتدائية وجدة… طغيان قضايا الاتجار في المخدرات

مقالات ذات صلة

انت تستخدم إضافة تمنع الإعلانات