المسؤولية المدنية والجنائية لاتحاد الملاك المشتركين (الحلقة الرابعة)

الحارس القانوني للشيء موضوع الحراسة هو الذي يسـأل عن جميع الأضرار التي يحدثها ذلك الشيء للغير من المعلوم أن اتحاد الملاك شخص معنوي لا يرتكب أخطاء شخصية بصفة مباشرة، ولكن لشخصيته الاعتبارية، فإنه يعمل وينشط بواسطة أعضائه في الجمع العام أو بواسطة جهازه التنفيذي المعروف بوكيل الاتحاد أو بواسطة مجلس الاتحاد، وبالتالي فإن مسؤوليته تثار إذا كان هو مصدر الخطأ أو مرتكبه، حسبما ما يستفاد من المادة 13 من قانون الملكية المشتركة، وله الرجوع بعد ذلك على الغير المسؤول عن الضرر. أفرد المشرع المغربي للمسؤولية التقصيرية ما يزيد عن ثلاثين فصلا من قانون الالتزامات والعقود ابتداء من الفصل 77 إلى غاية الفصل 106. ومن خلال تلك المقتضيات القانونية وعلى أساسها سنعمل على البحث في مسؤولية اتحاد الملاك التقصيرية.المطلب الأول: مسؤولية اتحاد الملاك ومجلس الاتحاد استنادا إلى الفصل 89 من قـانون الالتزامات والعقود : إن المادة 13 من قانون الملكية المشتركة تكاد تعد امتدادا للفصل 89 من قانون الالتزامات والعقود. فهي تنص على أنه يسأل اتحاد الملاك عن الأضرار التي تنتج عن إهمال في تسيير الأجزاء المشتركة أو صيانتها، كما يسأل عما يقوم به من إصلاحات للبنـاء أو أعمال للحفاظ عليه، في حين نص الفصل 89 المذكور على أنه يسأل مالك البناء عن الضرر الذي يحدثه انهياره أو تهدمـه الجزئي إذا وقع هذا أو ذاك بسبب القدم أو عدم الصيانة أو عيب في البناء.وهكذا فرغم عدم تملك اتحاد الملاك أو مجلس الاتحاد للأجزاء المشتركة من أي بناية، إلا أن القانون ألزمه عندما خصه بالشخصية المعنوية، بالحفاظ على العقار وصيانته وإدارة أجزائه المشتركة. فمسؤولية الاتحاد بناء على ذلك تقوم كلما كان إخلال من جانبه بالتزام قانوني .فبقراءة الفصل 89 المشار إليه أعلاه، نلاحظ أن الأمر يتعلق بمسؤولية مالك البناء كلما أحدث البناء ضررا للغير بسبب الإنهيار أو التهدم الجزئي، بمعنى أن المسؤولية لا تثار إلا في هاتين الحالتين، في حين أن واقع البنايات المشتركة يؤكد حدوث أضرار سواء للملاك أو الغير بسبب عيب في البناء أو عدم الصيانة أو بسبب القدم، دون أن يكون هناك تهدم جزئي أو انهيار كما جاء في الفصل 89 المذكور أعلاه. وفي إحدى هذه الحالات الأخيرة يصعب على المتضرر إن كان من اتحاد الملاك تأسيس دعواه على مقتضيات الفصل 89 من ق.ل.ع. بقدر ما يكون الصواب رفع دعواه في إطار المسؤولية العقدية وبناء على مقتضيات نظام الملكية المشتركة.أما بخصوص غير المتضرر من العيب في البناء أو من صيانة الأجزاء المشتركة، فإنه يكفي أن يثبت حدوث الضرر له داخل أو بسبب الأجزاء المشتركة في العقار الخاضع للملكية المشتركة، ليبقى عبء دفع الخطأ على اتحاد الملاك طبقا لما يقتضيه الفصل 88 من ق.ل.ع. الذي سيأتي تبيانه.ومما يؤكد طرحنا هذا هو ما جاءت به المادة 13 من قانون الملكية المشتركة في فقرتها الرابعة من اعتبار اتحاد الملاك مسؤولا مسؤولية كاملة، غير أنه لا يمنع الاتحاد المذكور من دفع الحراسة القانونية عنه عملا بالفصل 88 من قانون الالتزامات والعقود عندما توكل رعاية البناء وصيانته إلى الغير. ففي هذه الحالة يجب تطبيق الفقرة الثانية من الفصل 89 من نفس القانون المذكور التي تنص على أنه: «إذا التزم شخص غير المالك برعاية البناء، إما بمقتضى عقد أو بمقتضى حق انتفاع أو أي حق عيني آخر تحمل هذا الشخص المسؤولية». فإذا كانت المادة 13 من قانون الملكية المشتركة قد وضعت القاعدة العامة بخصوص مسؤولية اتحاد الملاك باعتباره الحارس القانوني للملكية المشتركة، فإنه لن يتملص من المسؤولية إذا أثبت أنه وكل الغير في الحفاظ على العقـار وإدارة الأجزاء المشاعة بمقتضى عقد مقاولة بعد مصادقة الجمع العام على ذلك أو إجازته .ويسعفنا للقول بما سبق ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 19 من نفس القانون المذكور التي جاء فيها: «يمكن تعيين وكيل الاتحاد من غير الملاك المشتركين بنفس الأغلبية، ويجوز أن يكون شخصا ذاتيا أو معنويا يمارس تسيير العقارات كمهنة حرة» .ويرى محمد الكشبور أن الحارس القانوني للشيء موضوع الحراسة سواء أكان صاحب حق عيني أم حق شخصي على الشيء فقط، هو الذي يسـأل وحده دون غيره عن جميع الأضرار التي يحدثها ذلك الشيء للغير دون الحائز المادي له.المطلب الثاني: مسؤولية اتحاد الملاك ومجلس الاتحاد استنادا إلى الفصل 88 من قانون الالتزامات والعقود: لم يكن حق الملكية المشتركة دائما مقترنا بواجب الصيانة أو الحراسة وبالتالي تحميل اتحاد الملاك أو مجلس الاتحاد المسؤولية المدنية عند الاقتضاء، بل إن حق الملكية قرينة قانونية وواجب الصيانة مقرر أيضا بنص قانوني بحيث يظهر تطبيق الفصل 88 من قانون الالتزامات والعقود لازما في هذا المجال قصد الزيادة في حماية المتضرر من الأشياء المحروسة. وهكذا نص الفصل 88 علـى أنه: «كل شخص يسأل عن الضرر الحاصل من الأشياء التي في حراسته، إذا تبين أن هذه الأشياء هي السبب المباشر للضرر وذلك ما لـم يثبت: 1 ـ أنه فعل ما كان ضروريا لمنع الضرر.2 ـ وأن الضرر يرجع إما لحادث فجائي أو قوة قاهرة أو لخطأ المتضرر» .ونؤكد مجددا على أن القانون رقم 18.00 ساير نفس النهج الذي توخاه المشرع من الفصل 88 من قانون الالتزامات والعقود وهو اعتبار الشخص مسؤولا عن الشيء الذي في حراسته عندما رتب مسؤولية الاتحاد عن الأضرار الناتجة عن أخطائه في تسيير الأجزاء المشتركة أو صيانتها أو بمناسبة القيام بأشغال إصلاح البناية أو المحافظة عليها.غير أن افتـراض الــمسؤولية الكاملة لاتحاد الملاك على أساس الفصل 88 مـــن قــانون الالتزامــات والــعقود والمــادة 13 من قانون الملكية المشتركة، يعتبر قرينة قابلة لإثبات العكس إذا تمسك الاتحاد بأحد الدفعين التاليين :الدفع الأول: إقامة الدليل على أن التهدم الجزئي أو الانهيار إن حدث، لم يكن بسبب القدم أو العيب في البناء أو عدم الصيانة، وإنما كان بأسباب أخرى غير تلك المشار إليها في الفصل 89 من قانون الالتزامات والعقود، كأن يثبت الاتحاد أن الانهيار المحدث للضرر كان نتيجة اندلاع حريق مهول أدى إلى سقوط البناء، أو أنه حصل نتيجة لأعمال إرهابية، أو أنه وقع بسبب أشغال قام بها أحد الملاك المشتركين داخل محله أو جزئه المفرز وترتب عنها تهدم كلي أو جزئي للأجزاء المشتركة من البناء، أو أنه بسبب خطأ المتضرر بمساهمته في انفجار قارورة الغاز الطبيعي داخل جزئه الخاص (سيما إذا كان مرتكب الفعل أحد تابعي الملك المشترك يعمل تحت إمرته، أو أن يكون أحد أفراد عائلته)، ففي مثل هذه الحالات يمكن أن يتملص اتحاد الملاك من تحمـل المسؤولية التقصيرية، إذا ثبت أنه فعل ما كان ضروريا لمنع الضرر.وشرط فعل اتحاد الملاك ما كان ضروريا لمنع الضرر، هو قيامه بفعل أو عمل إيجابي كان يهدف من ورائه إلى منع حدوث الضرر الذي أصاب المتضرر، فلا يكفي للإتحاد لكي يتنصل من قرينة المسؤولية الملقاة على عاتقه أن يثبت أنه لم يرتكب أي خطأ بالمرة، أو أنه اتخذ موقفا سلبيا، أو أن نظام الملكية المشتركة سـكت عن ذلك أو يمنعه، وإنما يجب عليه في كافة الأحوال أن يثبت أنه قام بفعل إيجابي كانت غايته منع وقوع الــــضرر الذي أصاب الضحية بواسطة أحد الأجزاء المشتركة الثــابتة (كالجدران والحواجز الفاصلة بين شقتين أو محلين والشرفات ...)، أو أحد الأجزاء المنقولة والتي تعد أيضا جزء مشتركا (كالتجهيزات المشتركة والمداخن وغيرها). بقلم: مصطفى أشيبان: دكتور في الحقوق

المسؤولية المدنية والجنائية لاتحاد الملاك المشتركين (الحلقة الرابعة)

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

اعترافات مثيرة لمغتصب النساء بالرباط

إرجاء البت في ملف سرقة اللوحات الفنية بالرباط

مقالات ذات صلة

انت تستخدم إضافة تمنع الإعلانات