القضاء الإداري وإشكاليات المباني الآيلة للسقوط

رقابة قضاء الموضوع على التدابير والقرارات المتعلقة بالمباني الآيلة للسقوط أمام المخاطر التي قد تترتب عن بعض المباني التي قد تتعرض للإهمال وعدم الصيانة، أو تكون قديمة أو مبنية بطريقة عشوائية وغير مهيكلة، أو مخالفة لمعايير السلامة وضوابط البناء، مع ما يمكن أن يترتب عنها من أخطار قد تلحق بقاطنيها أو بالغير، كان لا بد من تدخل المشرع من أجل إيجاد آليات قانونية من شأنها أن تقنن البنايات الآيلة للسقوط وتحول دون أن تعرض سلامة قاطنيها للضرر، وتنظيم عمل الإدارة في كيفية تعاملها مع هذه البنايات، حتى لا تكون كل بناية عرضة لأن تصنف آيلة للسقوط مع أنها ليست كذلك، أو يتم إهمال تصنيفها كبناية آيلة للسقوط، وبالتالي قد تعرض حياة وسلامة المواطن للخطر في حالة انهيارها. (3/3) إذا كان لقضاء الموضوع دور في ما يخص المباني الآيلة للسقوط، فإن ذلك لا يخرج عن السياق العام، الذي تخضع له باقي الطعون الأخرى التي تقدم في ما يخص دعاوى الإلغاء للتجاوز في السلطة. عندما يعرض على القاضي الإداري طعن يرمي إلى إلغاء أحد القرارات، التي تصدر عن السلطات المختصة في مجال المباني الآيلة للسقوط، فإنه يبت في مدى مشروعيته، بالنظر لما قد يكون قد شابه من عيوب للمشروعية المنصوص عليها في المادة 20 من القانون رقم 90-41 المحدثة بموجبه محاكم إدارية والتي هي عيب الاختصاص، الشكل، مخالفة القانون، انعدام التعليل والانحراف في استعمال السلطة. رقابة المشروعية وخبرة المختص من خلال رصد مختلف الأحكام والقرارات التي صدرت عن القضاء الإداري في هذا المجال، فإن الملاحظ أن أغلب الطعون انصبت على المنازعة في أن البناية المصنفة من قبل رئيس المجلس الجماعي بناية آيلة للسقوط هي ليست كذلك، لذلك فإن القاضي الإداري يلجأ غالبا إلى الأمر بإجراء خبرة من أجل التحقق من صحة هذا المعطى، خاصة إذا كان سبب الطعن انصب على عيب السبب وبأن المبنى غير آيل للسقوط. على أنه، وفي أغلب الأحوال، فإن مراقبة القاضي الإداري في التحقق من الأسباب التي تقوم عليها القرارات التي تصدر في مجال المباني الآيلة للسقوط غالبا ما يلجأ إلى خبرة من أجل التحقق من صحة السبب الذي قامت عليه هذه القرارات. وهكذا فقد سبق للغرفة الإدارية بمحكمة النقض من خلال القرار عدد 369/1 الصادر بتاريخ 2 ماي 2024، في الملف رقم 2141/4/1/2020 أن اعتمدت على خبرة منجزة من قبل مهندس معماري للتحقق من مشروعية قرار صادر عن رئيس مجلس جماعة تازة قضى فيه برفض الاستجابة لطلب رام إلى الترخيص بهدم بناء آيل للسقوط بعلة أنه ليس كذلك، وهو الأمر الذي تحققت المحكمة من صحته (أي عدم قابلية البناية للهدم) عن طريق خبرة أثبتت بأن هذا البناء غير قابل للهدم وأنه يحتاج فقط للترميم والإصلاح، إذ جاء في هذا القرار بأنه: ''لكن، حيث إن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما عللت ما انتهت إليه في قضائها إلى أنه سبق للخبير (ن. ب) أن كلف بإنجاز تقرير بقصد الوقوف على العقار موضوع النزاع بوصفه وتحديد الأنشطة التي تزاول فيه، والتأكد من مدى أنه آيل للسقوط بحسب المعايير والضوابط العلمية المعمول بها في المجال، والإفادة بشأن مدى إمكانية ترميمه وإصلاحه دون هدمه، ومدى ضرورة عملية الهدم وتحديد البنايات المشمولة به وتلك المشمولة بالترميم، وكذا تحديد الآثار التي يمكن أن تنتج عن عملية الهدم والأضرار التي سوف تسببها هذه العملية للأغيار، وأن الخبير أكد في تقريره إلى أن أسقف وأعمدة الطابق الأول والسطح من الإسمنت المسلح هي التي آيلة للسقوط ، بشكل يتطلب إعادة بنائها حسب المعايير المعمارية التقنية المعمول بها في الميدان تحت إشراف مهنيين مختصين، وأن الطابق السفلي ليست به أية أضرار ذات خطورة تذكر وأنه يمكن ترميمه وإصلاحه وحمايته من التسربات المطرية وغيرها، لتنتهي في ضوء خلاصات الخبير بأن الطابق السفلي يبقى غير آيل للسقوط يحتاج فقط للترميم والإصلاح ، فإنها (أي المحكمة) تكون قد وقفت على مشروعية قرار رئيس المجلس الجماعي لتازة في شقه المتعلق برفض طلب هدم الطابق السفلي من العقار موضوعه، وأنه يبقى غير قابل للهدم''. الخبرة التقنية الأرجح على أنه في هذا الصدد، تثار إشكالية تتعلق بالخبرة التي قد ترجح من قبل المحكمة، هل تلك التي سبق للمحكمة أن أمرت بها في إطار إجراءات تحقيق الدعوى المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية، وتلك المنجزة من قبل المصالح التقنية المختصة، في إطار الضوابط المنصوص عليها في المادة 6 من القانون رقم 94-12 المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط، والتي تنص على أنه: "يتخذ رئيس مجلس الجماعة أو من يفوض له بذلك قرارات بتدعيم أو هدم المبنى الآيل للسقوط، عندما يتحقق من أن الانهيار الكلي أو الجزئي للمبنى المذكور، من خلال خبرة تقنية تقوم بها مصالح الإدارة المختصة، أو بناء على التقرير المكتوب الذي تعده اللجنة الإقليمية، يمكن أن يترتب عنه مساس بسلامة شاغليه او المارة أو البنايات المجاورة وإن كان غير متصل بها". فقد اعتبرت الغرفة الإدارية بمحكمة النقض من خلال القرار عدد 253/1 الصادر بتاريخ 8 مارس 2018، في الملف الإداري عدد: 1783/4/1/2017 بأنه أمام تعدد الخبرات المنجزة في النازلة سواء منها التي أنجزت من قبل الطاعنين أو أمام محكمة الدرجة الأولى فإن العبرة هي للخبرة التي أنجزت من قبل المهندس المعماري التواجهية والتي أثبتت بأن هناك خطرا وشيكا على الأمن وسلامة المرور، وبأن البناية هي آيلة للسقوط لأنها قديمة جدا وتظهر عليها عدة عيوب وشقوق وتصدعات على واجهة الجدران وتآكل قضبان تسليح "الضالات" في مواضع حساسة بالنسبة إلى توازن الهيكل وسلامة البناية وتدهور الطابقين العلويين وهشاشة هيكلتهما وتعذر إصلاحهما لاحتمال تأثير أشغال الإصلاح على البناية بما قد يؤدي إلى سقوطها الكلي أو الجزئي. وفي ما يخص تفعيل مقتضيات المادة 4 من القانون رقم 94-12 المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط والتي تنص على أنه: "عندما تكون البناية آيلة للسقوط، يتعين أن يقوم المالك أو المستغل بالتدابير الضرورية والاستعجالية لدفع الخطر في هذا الشأن، ويتعين عليه تجديدها وصيانتها وإعادة تأهيلها بما يضمن متانتها، وكذا سلامة الجوار. وإذا كان المبنى الآيل للسقوط مكترى ويستوجب الهدم، استنادا على قرار صادر عن رئيس المجلس الجماعي، يمكن، ورغم كل مقتضى مخالف، لمالك المبنى أن يطلب من المحكمة الابتدائية الموجود في نفوذها الترابي المبنى المذكور فسخ عقد الكراء وإفراغ المكتري أو من يقوم مقامه دون تعويض...". واعتبرت محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط من خلال القرار الصادر بتاريخ 19 دجنبر 2017، في الملف رقم 842/7205/2017 بأنه لا يمكن لمالك مبنى آيل للسقوط أن يتقدم بطلب إلى رئيس المجلس الجماعي لتفعيل قرار الهدم الذي استصدروه منه بناء على معاينة قامت بها لجنة تقنية مختلطة مكلفة بمراقبة البنايات الآيلة للسقوط وتقرير خبرة منجزة من طرف مختص، والحال أن المبنى المراد هدمه هو شاغر من قبل مكترين، والحال أنه كان يتعين عليهم، وعوض طلب رئيس المجلس الجماعي تفعيل المسطرة المنصوص عليها في المادة 4 الآنفة الذكر، أن يتقدموا إلى رئيس المحكمة الابتدائية المختص من أجل فسخ عقد الكراء وإفراغ المكتري أو من يقوم مقامه دون تعويض. مراقبة تقيد السلطات بالقانون إذا كانت الوظيفة الأساسية لقضاء الإلغاء تتمثل في مراقبة مشروعية هذه القرارات، والتحقق من مدى توافقها مع القوانين المعمول بها، فإن دور القضاء الإداري لا يقتصر على فحص الأسس القانونية للقرارات، بل يمتد إلى مراقبة مدى تقيد السلطات المعنية في اتخاذ هذه القرارات بالقانون، بل الحكم بالتعويض في حال إذا ما استوجب الأمر ذلك. فإن من أهم الوظائف التي يطلع القضاء الإداري بها أثناء رقابته في إطار القضاء الشامل على البنايات الآيلة للسقوط، هي جبر الضرر أو الأضرار التي قد تنشأ عن قيام السلطات المعنية بوظائفها، ومن أبرز تجليات ذلك ضمان التعويض للمتضررين والتزام الإدارة بتنفيذ التزاماتها. فالمحاكم الإدارية هي الجهة المختصة للبت في المطالبات بالتعويض عن القرارات، التي تصدرها السلطات الإدارية والوكالات المعنية بمشاريع التجديد الحضري. وضمن القانون حق المتضررين في المطالبة بالتعويض إذا ثبت أن القرارات الإدارية كانت غير مشروعة أو ألحقت بهم أضرارا مادية أو معنوية. ويتولى قضاء الموضوع تقدير قيمة التعويض بناء على معطيات واقعية ودقيقة، ترصد حجم الأضرار المادية كالتكاليف للازمة لإصلاح المباني المتضررة من جراء مباشرة الهدم، وهو ما قد يظهر جليا في حال قيام السلطات المعنية بتنفيذ قرار الهدم الذي جاء مشروعا، لكن أثناء التنفيذ المادي له تعرض المبنى المجاور بأضرار جعلت منه هو الآخر عرضة للسقوط وقس على ذلك من الأمثلة... أو أن يفقد الملاك لممتلكاتهم نتيجة إعادة إيواء المتضررين من خلال احتلال أجزاء من عقاراتهم إما بشكل مؤقت أو في إطار نزع الملكية لإعادة بناء للمستفيدين...، كما أن القضاء يراعي في تقييمه وتقديره لضرر ما يتعلق التأثيرات النفسية والاجتماعية الناتجة عن الإخلاء أو الهدم في حالة التعسف الإدارة في القيام بمهامها. ومن خلاله يلزم القضاء السلطات الإدارية بدفع التعويض إذا ثبت أن قراراتها افتقرت إلى الأسس القانونية وتسببت في أضرار جسيمة للمتضررين، وهو ما يرسخ بجلاء دولة الحق والقانون التي تعد مطمحا جماعيا. كما ينظر القضاء الإداري في توزيع المسؤوليات بناء على التزامات الأطراف المتدخلة، من خلال دراسة العقود أو الاتفاقيات المبرمة بين الأطراف لتحديد حقوقهم والتزاماتهم، في إطار برامج التجديد الحضري التي تدخل فيها مجموعة من الفاعلين العمومين والخواص، وكذا تنفيذ الالتزامات والإجراءات الاجتماعية كتوفير حلول اجتماعية للمتضررين من قرارات الإخلاء، بما في ذلك توفير السكن البديل أو الدعم المالي المؤقت، وهو ما ينظر فيه القضاء الإداري عند نشوء نزاعات بهذا الشأن. حيث يبت في مدى التزام السلطات بالتزاماتها الاجتماعية، كتوفير السكن البديل وحلول مناسبة للأسر المتضررة، والتحقق من أن التعويضات المقدمة لتغطية احتياجات السكان جاءت وفقا لما التزمت به الجهات المعنية. اجتهاد حول تعويض المالك وهكذا، فقد اعتبرت الغرفة الإدارية بمحكمة النقض، من خلال القرار عدد 628/3 الصادر بتاريخ 21 يونيو 2018 في الملف الإداري عدد: 3015/4/3/2017 بأن رئيس المجلس الجماعي لصفرو وإن أصدر قرارا عدد 291 يقضي بإفراغ البناية الكائنة بالرقم 129 حي الأمل المدينة القديمة، وهدمها باعتبارها من البنايات الآيلة للسقوط، تفاديا لما قد ينتج عن ذلك من أضرار، فقد كان يتعين عليه تعويض مالك المبنى المهدم وأن الاكتفاء بتعويض المكترية عينيا عن الضرر اللاحق بها، جراء إفراغ المنزل المكتري وهدمه، يجعل المالك هو الأولى بالتعويض باعتباره مالك الرقبة بمقتضى رسم الشراء عدد 424 صحيفة 352 بتاريخ 20 غشت 1980 توثيق أملاك صفرو المرفق بالطلب، لتقضي بنقض قرار محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط عدد 1077 الصادر بتاريخ 16 مارس 2016، في الملف عدد 1668/7206/2015 فيما قضى به من تأييد للحكم المستأنف القاضي برفض طلب التعويض الذي تقدم به مالك المبنى. وبالتالي، فإن دور القضاء الإداري في معالجة إشكالية البنايات الآيلة للسقوط في المغرب، هو دور أساسي إلى جانب باقي المتدخلين في ضمان تنفيذ القوانين ذات اتصال بالشأن التعميري وحماية السلامة العامة، من خلال ما تقدم فرقابة قضائية على قرارات السلطات الإدارية المعنية يضمن تحقيق التوازن بين الحقوق الفردية والمصلحة العامة، ورغم التحديات التي يواجهها القضاء، وجب تعزيز التنسيق بين الجهات المختلفة لتطوير التشريعات والإجراءات، بما يسهم في تحسين معالجة هذه الإشكالية، ويحقق تجديدا حضريا مستداما في المدن المغربية.

القضاء الإداري وإشكاليات المباني الآيلة للسقوط

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

الأربعاء 22 يوليوز 2026 – العدد 8071

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

مقالات ذات صلة

الغش بـ”العلالي” في مباراة أساتذة التخدير

اختفاء أدوية اضطراب فرط الحركة

افتحاص ملايير “التنشيط” بالبيضاء!

حملات بـ”سراق الزيت” بالبيضاء!

تحت الدف

التحقيق في ضياع ضرائب بـ 125 مليارا

انت تستخدم إضافة تمنع الإعلانات