القضاء الإداري وإشكاليات المباني الآيلة للسقوط

اجتهاد محكمة النقض تدخل لتحديد مفهوم المبنى قصد معالجة التحديات وتحسين الأوضاع العمرانية (3/1) أمام المخاطر التي قد تترتب عن بعض المباني التي قد تتعرض للإهمال وعدم الصيانة، أو تكون قديمة أو مبنية بطريقة عشوائية وغير مهيكلة، أو مخالفة لمعايير السلامة وضوابط البناء، مع ما يمكن أن يترتب عنها من أخطار قد تلحق بقاطنيها أو بالغير، كان لا بد من تدخل المشرع من أجل إيجاد آليات قانونية من شأنها أن تقنن البنايات الآيلة للسقوط وتحول دون أن تعرض سلامة قاطنيها للضرر، وتنظيم عمل الإدارة في كيفية تعاملها مع هذه البنايات، حتى لا تكون كل بناية عرضة لأن تصنف آيلة للسقوط مع أنها ليست كذلك، أو يتم إهمال تصنيفها كبناية آيلة للسقوط، وبالتالي قد تعرض حياة وسلامة المواطن للخطر في حالة انهيارها. عرف مجال المباني الآيلة للسقوط فراغا تشريعيا كبيرا، ذلك أنه وإلى غاية سنة 2016، باستثناء ما كان يتم النص عليه في الميثاق الجماعي في إطار اختصاصات الشرطة الإدارية الجماعية، لم يكن هناك أي نص قانوني خاص يؤطر هذا النوع من البنايات، إلا أنه وأمام تكاثر حالات البنايات التي تعرضت للإنهيار وأدت إلى حدوث كوارث وأحداث مؤسفة، صدر القانون رقم 94-12 المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضري، الذي كانت أهم ميزة له أنه زاوج بين البعد الوقائي والبعد العلاجي أو الردعي في معالجة ظاهرة المباني الآيلة للسقوط. وقبل طرح أهم الإشكاليات التي أثارها موضوع المباني الآيلة للسقوط سواء في ما يخص غاية المشرع الوقائية أو الدور الردعي في حالة الإخلال والمساس بسلامة المواطنين (قاطنين أو غيرا) ودور القضاء الإداري في هذا المجال، وكيف أنه كان فاعلا في الحماية من انهيار بعض المباني، خاصة في ما يتعلق بالدور الاستعجالي للقضاء الإداري، وأمام خصوصية هذا المجال الذي يتطلب تدخلا فوريا سواء من قبل السلطات الإدارية المعنية أو القضاء، فإنه لابد أن نتعرض للبعد التعريفي لمفهوم المبنى الآيل للسقوط والجهات المختصة بتدبيره وتنظيمه. مفهوم المبنى الآيل للسقوط والجهات المختصة من المؤكد أن أي مجال من المجالات المرتبطة بتدبير الشأن العام، إلا ويطرح إشكاليات أساسية يرتبط أغلبها إما بتعريف هذا المجال في حد ذاته، من أجل حصره وتحديد مفهومه بدقة تفاديا لما يمكن أن يترتب عن أي تعريف عام أو فضفاض، وكذا تحديد الجهات المختصة في هذا المجال، خاصة إذا كان يتميز بتعدد المتدخلين فيه وأن المشرع لم يحصر بدقة نطاق تدخل كل سلطة من السلطات الإدارية. لذلك فقد ارتأينا أولا، وقبل بطبيعة الحال، التعرض لدور القضاء الإداري في مجال البنايات الآيلة للسقوط، أن نتعرض لتعريف المفاهيم المرتبطة بهذا المجال، والصلاحيات الممنوحة للسلطات الإدارية فيه. المفهوم بين النص وتعريف القضاء من الخصائص التي تميز القانون رقم 94-12 المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضري أنه عرف في المادة 2 منه المقصود بالمبنى الآيل للسقوط ، بأنه :»كل بناية أو منشأة كيفما كان نوعها يمكن لانهيارها الكلي أو الجزئي، أن يترتب عنه مساس بسلامة شاغليها أو مستغليها أو المارة أو البنايات المجاورة وإن كانت غير متصلة بها» ، كما يراد به كذلك ‘’كل بناية أو منشأة لم تعد تتوفر فيها ضمانات المتانة الضرورية بسبب ظهور اختلالات بأحد مكوناتها الأساسية الداخلية أو الخارجية أو بسبب تشييدها على أرض غير آمنة من التعرض للمخاطر". والملاحظ على هذا التعريف أنه جاء شاملا بقصد معالجة التحديات المرتبطة بالمباني القديمة والمتهالكة التي تهدد سلامة المواطنين، وكذا من أجل تحسين الأوضاع العمرانية في المغرب من خلال مشاريع التجديد الحضري والتأهيل العمراني، خاصة في الأحياء القديمة والمناطق التي تحتوي على مبان قديمة لا تستوفي المعايير الهندسية التقنية اللازمة، كما ميز ما بين البنايات أو المنشآت التي هي قابلة للانهيار ومن شأن ذلك أن يلحق أضرارا سواء بالقاطنين أو المستغلين أو المارة وحتى البنايات المجاورة، وما بين البنايات التي من المرجح أن تكون قابلة للانهيار بسبب انعدام شروط المتانة أو ظهور مؤشرات تؤكد على أنها أصبحت غير آمنة، وبالتالي فإنه أزال اللبس حول المباني التي تقع ضمن نطاق تدخل هذا القانون، مما يسهل معالجة هذه الظاهرة بشكل فعلي وفعال. وهو ما أحسن المشرع صنعا فيه بأن وسع من مفهوم المبنى، بأن جعله يشمل كل بناية أو منشأة كيفما كان نوعها أو قد تكون مهددة بالسقوط، بغض النظر عن موقعها أو شكلها، ما من شأنه أن يوسع من مجال تدخل السلطات المختصة ولا يقيد سلطتها في تحديد أولا ما هو المبنى الذي قد يكون آيلا للسقوط ويخول لها قانونا التدخل لهدمه واتخاذ الإجراءات القانونية في هذا الصدد؟ ولعل ما يؤكد هذا المعطى الذي ذهبنا فيه، هو أن القانون رقم 90-41 المتعلق بالتعمير لم يعرف مفهوم المبنى في جميع مقتضياته، وهو ما جعل مجال التدخل بالنسبة للسلطة المحلية لزجر وضبط مخالفات التعمير محدودا، لأن المشرع لم يعرف ما المقصود من المبنى أو المحل هل هو الورش أم المبنى المعتمر وما المقصود بالمبنى المعتمر وما طبيعة المبنى أصلا ومكوناته التي تسمح بتدخل السلطة المحلية كضابطة للشرطة القضائية من أجل مواجهة أي مخالفة للتعمير، وهو ما تطلب تدخل الاجتهاد القضائي الإداري من أجل تعريف مفهوم المبنى من أجل تجاوز مثل هذه الإشكاليات بأن وسع من مفهوم المبنى، وذلك بعد أن قام بتعريفه تعريفا متكاملا، وهو ما أكدته الغرفة الإدارية بمحكمة النقض من خلال القرار عدد 1322/1 الصادر بتاريخ 26 دجنبر 2024 في الملف الإداري عدد: 6364/4/1/2021 والذي جاء فيه بأن: "مفهوم البناء هو مجموعة من المواد أيا كان نوعها خشبا أو جيرا أو حديدا أو كل هذا معا أو شيئا آخر غير هذا شيدها الإنسان للاتصال بالأرض". السلطات المختصة والمتدخلة لقد حدد القانون رقم 94-12 المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط اختصاص الفاعلين في هذا المجال، فإلى جانب الوكالة الوطنية للتجديد الحضري وتأهيل المباني الآيلة للسقوط، التي نص على تأسيسها بل واعتبرها الهيأة المسؤولة عن تنفيذ السياسات المتعلقة بإعادة تأهيل المباني والمناطق الحضرية القديمة، طبقا للمادة 32 من القانون رقم 94-12 التي نصت على إحداث مؤسسة عمومية تسمى " الوكالة الوطنية للتجديد الحضري وتأهيل المباني الآيلة للسقوط"، تتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي، وتخضع لوصاية الدولة طبقا للمادة 33 منه، قصد مراقبة قيامها بالمهام المنوطة بها، فإن هناك رؤساء مجالس الجماعات الترابية، وذلك في إطار اختصاصات الشرطة الإدارية الجماعية المنصوص عليها في المادة 100 من القانون التنظيمي رقم 14-113 المتعلق بالجماعات والتي تنص على أنه: " مع مراعاة أحكام المادة 110 أدناه، يمارس رئيس مجلس الجماعة صلاحيات الشرطة الإدارية في ميادين الوقاية الصحية والنظافة والسكينة العمومية وسلامة المرور، وذلك عن طريق اتخاذ قرارات تنظيمية وبواسطة تدابير شرطة فردية تتمثل في الإذن أو الأمر أو المنع ويضطلع على الخصوص بالصلاحيات التالية: - مراقبة البنايات المهملة أو المهجورة او الآيلة للسقوط واتخاذ التدابير الضرورية في شانها بواسطة قرارات فردية أو تنظيمية في حدود صلاحياته وطبقا للقوانين والانظمة الجاري بها العمل؛". وهذا ما أكدته الغرفة الإدارية بمحكمة النقض في القرار عدد 253/1 الصادر بتاريخ 08/03/2018 في الملف الإداري عدد 1783/4/1/2017 والذي جاء فيه بأن: ‘’رئيس الجماعة يكون مختصا بمقتضى الميثاق الجماعي وكذا مقتضيات المرسوم رقم 23783157 الصادر في 26/05/1980 باتخاذ التدابير الرامية إلى استتباب الأمن وضمان سلامة المرور والمحافظة على الصفة العمومية’’. كما أكدته محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط في القرار الصادر بتاريخ 30/06/2020 في الملف رقم: 100/7205/2019 والذي جاء فيه بأنه: "بالاطلاع على معطيات المنازعة وكذا وثائق الملف ومستنداته ، وفي ضوء ما أفرزه تقارير الخبرة المنجز في النازلة ، فقد تبين للمحكمة صحة ما أسس عليه القرار المطعون فيه ، ذلك أن الثابت من خلال هذه التقارير أن وضعية البناية المذكورة أصبحت على درجة من الخطورة بشكل لم يعد يسمح بالإبقاء عليها أو استغلالها في الغرض المرصود لها بعد القيام ببعض أعمال الترميم والإصلاح ، لما أصبحت تشكله من تهديد على ساكنتها وكذا المارة والجوار ، بفعل عوامل التعرية والقدم وعدم القيام بأعمال الصيانة الدورية، وبالتالي وحماية للمصلحة العامة وسلامة المستعملين والجوار والمارة، فإن ذلك يقتضي تدخل السلطة المختصة في شخص رئيس المجلس، وطبقا للضوابط المنصوص عليها في القانون التنظيمي رقم 113-14 المتعلق بالجماعات، من أجل القيام بهدم البناية المذكورة". أما العامل أو السلطة المحلية، فقد أكدت الغرفة الإدارية بمحكمة النقض بأن العامل أو الوالي يبقى غير مختص بإصدار قرارات في مجال المباني الآيلة للسقوط لأن ذلك يندرج ضمن اختصاص رؤساء المجالس الجماعية في إطار اختصاصات الشرطة الإدارية الجماعية المنصوص عليها في الميثاق الجماعي رقم 00-78 (قبل تعديله بمقتضى القانون التنظيمي رقم 14-113 المتعلق بالجماعات)، إذ جاء في القرار عدد 176/1 الصادر بتاريخ 04/02/2016 في الملف الإداري عدد: 3366/4/1/2015 بأنه: "لكن حيث لما كان الثابت من وثائق الملف أن قرار الترخيص بالهدم عدد 761 بتاريخ 14/11/2011 صادر عن رئيس المجلس البلدي لمدينة ابن سليمان، فإن احتجاج الطالبين بكون العامل أو الوالي هو المختص في إصدار مثل هذه القرارات طبقا للمواد 68 و 69 و 70 من قانون التعمير يعتبر غير مبرر لنص المادة 50 من القانون رقم 78.00، المتعلق بالميثاق الجماعي على انه "يمارس رئيس المجلس الجماعي اختصاصات الشرطة الإدارية عن طريق اتخاذ قرارات تنظيمية، وبواسطة تدابير شرطة فردية هي الإذن أو الأمر أو المنع ويقوم بالصلاحيات التالية:- يراقب البنايات المهملة أو المهجورة أو الآيلة للسقوط، ويتخذ التدابير اللازمة لترميمها أو هدمها طبقا للقانون والأنظمة الجاري بها العمل."وبهذه العلة القانونية المستمدة من الوقائع التي عرضت على قضاة الموضوع تعوض محكمة النقض العلل المنتقدة التي انتهت بها محكمة الاستئناف لرد دفع الطاعنين بهذا الخصوص، وما بالوسيلتين على عير أساس". وهو نفسه ما تنص عليه المادة 6 من القانون رقم 12/94 على أن رئيس مجلس الجماعة أو من يفوض له بذلك يتخذ قرارات بتدعيم أو هدم المبنى الآيل للسقوط، عندما يتحقق من أن الانهيار الكلي أو الجزئي للمبنى المذكور، من خلال خبرة تقنية تقوم بها مصالح الإدارة المختصة، أو بناء على التقرير المكتوب الذي تعده اللجنة الإقليمية، يمكن أن يترتب عنه مساس بسلامة شاغليه أو المارة أو البنايات المجاورة وإن كان غير متصل بها. ومنه فرئيس المجلس الجماعي يكون ملزما بمجرد توصله بالخبرة التقنية أو بتقرير اللجنة الاقليمية أو تقرير المراقبين المنصوص عليهم في المادة 47 من ذات القانون، والذي يستفاد من أن الانهيار الجزئي أو الكلي للمبنى الآيل للسقوط قد يترتب عنه مساس بسلامة شاغليه أو المارة أو الجوار، باتخاذ قرارات بتدعيم المبنى المذكور أو هدمه حسب ما تقتضيه الحالة. بالإضافة إلى ذلك، فقد مكنه القانون من الاستفادة من ضمانة التنفيذ المادي، حيث يجوز له أن يطلب كتابة من عامل العمالة أو الإقليم المختص ترابيا، استخدام القوة العمومية لضمان التنفيذ الفوري لقراراته وسلامة الأشخاص المكلفين بتنفيذ الأشغال المقررة طبقا للمادة 7 من القانون رقم 94-12. مهام الشرطة الإدارية في المجال حدد القانون رقم 94.12، مهام الشرطة الإدارية الجماعية الممنوحة لرؤساء المجالس الجماعية في مجال البنايات الآيلة للسقوط في ما يلي: إصدار مقررات إدارية لإصلاح المباني المتدهورة، أو ترميمها، أو هدمها وفقا للحالة القائمة واقعا. اتخاذ تدابير فورية لضمان سلامة المرور والمارة، خاصة في الحالات التي تشكل خطرا داهما. مراقبة تنفيذ هذه القرارات والتدخل لتنفيذها تلقائيا على نفقة المالكين إذا لم يمتثلوا. ويتحدد التدخل في حالتين رئيسيتين وهما: - الحالة العادية، عندما لا تكون البناية مصدر خطر داهم، وتُعالج وفق إجراءات متدرجة تبدأ من المعاينة، مرورا بإصدار مقررات للإصلاح أو الترميم، وانتهاء بمتابعة تنفيذه. - أما الحالة الاستعجالية، فهي عندما تكون البناية مصدر خطر داهم على القاطنين أو المارة، مما يستدعي تدخلا سريعا لتنفيذ القرارات بدون تأخير، حتى لو تطلب الأمر التنفيذ المباشر على نفقة المالكين. وفي ما يخص المسطرة الاستعجالية فيقوم رئيس المجلس الجماعي باتخاذ كل وسائل التشوير أو ما من شأنه أن يسهم في درء الضرر، وكذا الأمر بتدعيم المبنى أو المنشأة أو الإخلاء أو المنع المؤقت أو الكلي أو النهائي من استعماله أو الهدم الكلي او الجزئي للمبنى أو المنشأة. وتجدر الملاحظة أن المشرع ونظرا للطابع الاستعجالي، فإنه لم يقم أي استثناءات خاصة بالمنشآت والمباني التابعة للهيئات العمومية على عكس المسطرة العادية. وعليه يكون رئيس المجلس الجماعي المختص ترابيا ملزما، بعد توصله بتقرير من الجهات المختصة المذكورة أعلاه يفيد بوجود خطر حال ناتج عن المبنى الآيل للسقوط، أن يأمر باتخاذ الإجراءات الاستعجالية التي يراها مفيدة لتفادي المخاطر. في حين أنه إذا تعذر على شاغلي المبنى الآيل للسقوط موضوع الأمر بالإخلاء أو عدم الاستعمال المؤقت أو النهائي لهذا المبنى، ولوج سكن لائق اعتمادا على إمكانياتهم الذاتية، تتخذ السلطة الإدارية المحلية المختصة الإجراءات الضرورية لإيوائهم مؤقتا، بتنسيق مع الوكالة الوطنية للتجديد الحضري وتأهيل المباني الآيلة للسقوط. ويراعى في عملية الإيواء الشروط الصحية والبيئية الضرورية، حسب ما نصت المادة 19 من القانون رقم 12/94. وهو ما يثير إشكالات أخرى، على اعتبار أن إفراغ المباني الآيلة للسقوط من شاغليها يشكل تحديا كبيرا للسلطات المحلية، لأنها لا تتعامل مع هشاشة البناء فقط، وإنما أيضا مع هشاشة الوضع الاجتماعي لشاغليه أيضا. توازن لضبط الإشكالات فالتعامل مع البنايات الآيلة للسقوط يتطلب تحقيق توازن بين التدخل العاجل لضمان السلامة العامة، والرؤية طويلة الأمد لرد الاعتبار للنسيج العمراني، وهو ما يبرز دور الشرطة الإدارية ركيزة أساسية في ضبط هذه العمليات، وتدعم الجهود المؤسساتية والتخطيطية لتحقيق الأهداف المستدامة في هذا المجال. فلا يقتصر دور الشرطة الإدارية في المعالجة على التدخل الأمني فقط، بل تشمل رؤية متكاملة لرد الاعتبار للنسيج العمراني من خلال إعداد برامج لتثمين المدن العتيقة وتحسين ظروف العيش، وتوفير السكن البديل للأسر المتضررة وإعادة تأهيل البنية التحتية، عبر إشراك مختلف الفاعلين من سلطات محلية، وجماعات ترابية، ووكالات حضرية، إلى جانب المجتمع المدني وغيرهم. *رئيس المحكمة الإدارية بالبيضاء

القضاء الإداري وإشكاليات المباني الآيلة للسقوط

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

الأربعاء 22 يوليوز 2026 – العدد 8071

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

مقالات ذات صلة

الراسي تحتفي بتخرج ابنها

تعاون بين بلمير وعمرو مصطفى

الجندي يستنكر اكتظاظ محكمة الأسرة

سقوط مطلوبين دوليا في معابر “مرحبا”

التبول اللاإرادي… إحراج يخفي الخلل

تارودانت…عسر التنمية

انت تستخدم إضافة تمنع الإعلانات