وكيل اتحاد الملاك المشتركين بين النص والواقع (الحلقة الأولى)

وكيل الاتحــاد جهاز تنفيذي في المؤسسة يفرضه وجوب إدارة الملكية المشتركة كان وكيل الاتحاد في إطار القانون القديم يعتبر العون الرسمي لنقابة الملاك المشتركين، غير أن هذه الصفة لا تستقيم وتسميته في إطار القانون الجديد للملكية المشتركة، وكذلك المهام المنوطة سواء على وجه العموم في إطار قواعد الوكالة، أو على وجه الخصوص في إطار قانون الملكية المشتركة . إن اتحاد الملاك كشخص معنوي، يحتاج إلى شخص آخر يتولى تنفيذ قراراته ويمثله أمام الملاك أو الأغيار وأمام الجهات الإدارية والقضائية.ومن نافلة القول إن قانون الملكية المشتركة لم يضع أي قاعدة خاصة لاختيار شخص وكيل الاتحاد شأنه في ذلك شأن ظهير 16 نونبر 1946، ومرد ذلك في نظرنا أن المشرع ترك حرية الاختيار للملاك المشتركين أنفسهم ثم إلى صعوبة وضع قواعد تهم الشخص المعنوي في حالة تكليفه بمهمـة وكيل الاتحاد .ونظرا لأهمية موضوع وكيل الاتحاد لابد من تناوله من جوانبه المتعلقة بطرق تعيينه وأنواع مهامه في الفصل الأول، ثم في الفصل الثاني الحديث عن مسؤوليته وطبيعتها .تعيـــين وكـيل الاتحـــاد ومهامه :من الملاحظ على واقع العقارات المتعلقة بالملكية المشتركـــة في الـمغرب أن أهميتها ونجاح إدارتها في تدبير وصيانة واستعمال أجزائها المشتركة مرتبط بشكل أساسي بمهمة وكفاءة وكيل الاتحاد. فالعمل اليومي للإدارة والتدبير يقع جله على الوكيل، فدوره يتجاوز أحيانا تنفيذ مقررات الجمع العام ليلحق مهاما سنبينها في حينها والتي تنبع أساسا من طبيعة مهامه وطبيعة علاقته القانونية باتحاد الملاك المشتركين. فوكيل الاتحــاد هو جهاز تنفيذي وعضو أساسي في مؤسسة اتحاد الملاك يفرضه وجوب إدارة الملكية المشتركة، شأنه في ذلك شأن الأشخاص المعنويين من الشركات والتعاونيات التي تبقى حياتها واستمراريتها رهينة بشخصية ممثليهـــا وكفاءتهم ومدى إحساسهم بالمسؤولية .وللإحاطة بالموضوع، يكون حريا بنا التطرق إلى مسألة تعيين وكيل الاتحاد وطبيعته القانونية وكيفية اختياره وطرق تعيينه ثم البحث في مهامه وطرق انتهاء مهامه .الفرع الأول: تعيين وكيل الاتحاد وطبيعته القانونية: قبل الحديث عن تعيين وكيل اتحاد الملاك، يجدر بنا التطرق إلى طبيعته القانونية .الطبيعة القانونية لوكيل الاتحاد: إذا كان اتحاد الملاك شخصا معنويا، فممثله يمكنه أن يكون كذلك، كما له أن يكون شخصا طبيعيا، فالعلاقة بينهما تبقى واحدة في كلتي الحالتين، وينطبق على ذلك وجود نظريتين للفقه، أولاهما نظرية النيابة وثانيهما نظرية العضو أو الأداة . فنظرية النيابة تذهب للقول بوجود شخصين شخص يتصرف باسم غيره فتنصرف على سبل الاستثناء من القواعد العامة آثار هذه التصرفات إلى الغير على أساس فكرة النيابة الاتفاقية أو القانونية. أما نظرية العضو أو الأداة فتذهب إلى وجود شخص واحد هو الشخص الذي تم التعامل لحسابه وما الشخص الذي يمثله أمام الغير إلا أداته المعبرة عن إرادته.ويرى مصطفى عبد السيد جارحي أن نظرية العضو دون نظرية النيابة، هي التي تفسر المركز القانوني لوكيل الاتحاد. فهي تتسع حسب رأيه للأعمال القانونية والمادية ولا تحتاج إلى وكالة خاصة تصدر من الشخص المعنوي إلى ممثله بالنسبة للأعمال القانونية التي تجب فيها وكالة خاصة أو إذن من المحكمة.أما نظرية النيابة لديه فتفترض أن النائب ينفرد بإرادته في حدود النيابة بينما يقوم الشخص المعنوي على فكرة الأعضاء فيوجد عضو تتبلور في داخله إرادة الشخص وهو اتحاد الملاك (أو الجمعية العمومية)، وعضو يتولى التعبير عن تلك الإرادة وتنفيذها. فقد لا تكون لوكيل الاتحاد سلطات في اتخاذ القرارات بشأن الإدارة، وإذا توفرت له هذه السلطات فيمكن أن تتعدل بدون إرادته، وهذه النتائج لا يمكن القول بها إذا كان المأمور وكيلا، لأن عقد الوكالة لا يعدل إلا باتفاق الطرفين، بينما المأمور إذ يمثل الشخص المعنوي يستمد سلطاته من النظام الداخلي المنشئ لوجود الشخص .وفي القانون الفرنسي فإن علاقة وكيل الاتحاد بالجمع العام للملاك تحكمها مقتضيات المادة 1984 وما يليها من القانون المدني الفرنسي المتعلقة بعقد الوكالة وكذلك المقتضيات الخاصة لقانون 10 يوليوز 1965.وقد ذكر أحد الفقهاء الفرنسيين أن وكيل الاتحاد له وظيفة تأسيسية أو مؤسساتية fonction institutionnelle يستمد سلطته من القانون وليس من عقــد الوكـالة، غير أن العمل القضائي الفرنسي لم يعر لذلك أي اهتمام فيما بعد، فكانت اتجاهاته تعتبر مأمور الاتحاد وكيلا عنه، وهذا يؤكد أنه في منأى عن كل عزل من طرف أحد الملاك وأنه في إمكانه مقاضاة كل واحد منهم .فمأمور الاتحاد ونائبه يتمتعان بالإضافة إلى المهام المسندة إليهما في إطار عقد الوكالة باستقلاليتهما فهما ليسا بأجيرين. ويترتب عن ذلك أن وكيل الاتحاد لا يتعاقد باسمه الشخصي وإنما باسم مــوكله وفي حالة العكس يبقى مسؤولا عن التزاماته.أما في التشريع المغربي فسواء مقتضيات القانون الملغى أو القانون الجديد، فإنها تؤيد فكرة الوكالة أو الطبيعة العقدية لمهــام وكيل الاتحاد، حتى أن تسميته تلك تشفع لتبرير صفته .وإذا ما رجعنا إلى مقتضى الفقرة الثانية من المادة 19 من قانون الملكية المشتركة، فإن إمكانية تعيين وكيل الاتحاد من غير الملاك جائزة وهذا يحمل على أن مهمة الوكيل المذكور نابعة من عقد الوكالة .فطبقا للفصل 879 من قانون الالتزامات والعقود «فالوكالة عقد بمقتضاه يكلف شخص شخصا آخر بإجراء عمل مشروع لحسابه»، فإذا حصل الإيجاب بالوكالة لشخص يمتهن القيام بالخدمات وتسيير العقارات اعتبر قــابلا للإيجاب، وذلك بعد تعيينه بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين كما سنرى ذلك في إبانه .وإذا ما اطلعنا على مقتضيات المواد 19-26-27 و28 من قانون الملكية المشتركة سوف نلاحظ على أن مهمة التمثيل والنيابة والقيام بالإجراءات الإدارية المفوض له بإجرائها لا يقوم بها إلا الوكيل بالمفهوم الــــوارد أعلاه والمؤسس على عقد الوكالة وما ترتبه من التزامات وحقوق وآثار قانونية أخرى مثل إثارة المسؤولية المدنية للوكيل التي سنراها أيضا في حينها .كما أن مبدأ سلطان الإرادة يجد له تطبيقا عند تعيين وكيل الاتحاد ونائبه سواء أكان ذلك الوكيل شخصا ذاتيا أو معنويا، وسواء أكان من أعضاء الاتحاد أو من الغير، فالمهم أنه عند التعاقد بشأن تسيير العقار المشترك لابد من توافر إرادة الطرفين: اتحاد الملاك ولو كان التعيين عن طريق رئيس المحكمة الابتدائية ثم إرادة الوكيل المتعاقد، وإلا كان التعيين والعقد باطلين لعدم توفر أحد أركان الالتزام الذي هو الرضى طبقا للفصلين 2 و306 من قانون الالــــتزامات والعقود. بقلم: مصطفى أشيبان: دكتور في الحقوق

وكيل اتحاد الملاك المشتركين بين النص والواقع (الحلقة الأولى)

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

السبت – الأحد 13-14 يونيو 2026 – العدد 8039

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

مقالات ذات صلة

تقديم رؤية متكاملة عن مدن الغد بمراكش

رئيس النيابة العامة يترأس حفل تدشين المقر الدائم لجمعية المدعين الأفارقة بالرباط

“الصباح” تعلن تضامنها مع الصحافية فاطمة الزهراء رجمي وتدعو إلى حماية الصحافيين

“الموعد”.. فيلم قصير يسلط الضوء على قضايا الإعاقة ويجمع مهنيي السينما بالرباط

البيضاء تحتضن تظاهرة “Opel RUN & BEAT 2026”

برشيد.. حجز شاحنة محملة بلحوم فاسدة وخمور والإطاحة بمروج مخدرات

انت تستخدم إضافة تمنع الإعلانات