دراسة في القانون : المحافظ العقاري ومراقبة السندات المدلى بها تدعيما لطلبات التقييد (1/3)

الأولوية في الإيداع لا تخول دائما لصاحب الطلب حق الأولوية في التقييد إن تنوع التقييدات المؤقتة، واختلاف أحكامها، وتاريخ سريان مفعولها في مواجهة الكافة بمن فيهم المحافظ العقاري، ينعكس لا محالة على طبيعة الحماية التي يتوخاها أصحاب التقييدات المؤقتة للمحافظة على حقوقهم، وضمان مراكزهم القانونية التي تنتج لهم بمقتضاها. إذ إن احترام الإجراءات المسطرية كما هي محددة تشريعيا، وتفادي وقوع أي خلل من شأنه حرمان صاحب التقييد المؤقت من مزيته ، هو الذي يحقق غاية المشرع التي ترمي إلى تحصين الحق وإسباغ الحجية عليه من خلال قرينة العلم بالتقييد التي افترضها المشرع في مواجهة من يتعامل بشأن العقار المثقل بتقييد مؤقت. إن إجراء تبليغ أمر رسمي بالحجز إلى المحافظ من أجل تقييده، يختلف عن طلب تقييد عقد أو حكم، بدليل أن عملية التقييد تتميز بعدة إجراءات بدءا بطلب المعني بالتقييد، ومرورا بالإيداع، وانتهاء بالتقييد في الرسم العقاري. ومن ثم فإن كل إجراء له نتائجه، وآثاره في النصوص القانونية التي تتضمن الإشارة إلى العمليات المذكورة، الشيء الذي تترتب عنه حتما عدة إشكالات من الناحية العملية تفيد إمكانية ضياع الحق بالنسبة للمستفيد من التقييد المؤقت الوارد بالرسم العقاري.وغني عن البيان، أن ممارسة الإجراءات الإدارية للتقييدات المؤقتة تخضع بدورها لآجال قانونية يتعين على المعنيين بالأمر احترامها والتقيد بها، الأمر الذي يضطرنا إلى الوقوف على ماهية هذه الآجال، ومناقشة طبيعتها القانونية، ومدى تعلقها بالنظام العام من عدمه، ورصد موقف العمل القضائي بشأنها.المحور الأول: مفهوم الإيداع والتقييد وأثرهما على المراكز القانونيةلا شك أن عملية التقييد لا تتم من قبل المحافظ تلقائيا، وإنما يجب على المعني بالأمر أن يتقدم شخصيا، أو بواسطة نائبه، بطلب خطي إلى المحافظة العقارية المختصة، في شكل قائمة تتضمن وجوبا البيانات المنصوص عليها في الفصل 69 من ظهير 12 غشت 1913 مرفقة بالعقود والمحررات المطلوب تقييدها، والتأكد من استخلاص واجبات التسجيل والتنبر، ووجوب أداء رسوم المحافظة العقارية، بصندوق الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، بعد التأشير على قبول الطلب من طرف المحافظ.ومعنى ذلك، أن القيام بهذا الإجراء الإداري المتمثل في القائمة أعلاه أمر ضروري، إذ أن أهميته تتجلى في موافقة البائع على إجراء تقييد العقد المرفق بالطلب، باعتباره الطرف الملزم قانونا بضمان نقل الملكية إلى المشتري سواء كان شخصا طبيعيا أو معنويا، وبالأخص قيامه بجميع الإجراءات الإدارية لإشهاره بالرسم العقاري وفق مقتضيات الفصل 65 من ظهير 12 غشت 1913. بل يسوغ لأصحاب الحقوق المقيدة أن يطلبوا من المحافظ إصلاح ما وقع من إغفالات أو أخطاء مادية طالت البيانات الواردة بالرسم العقاري. كما يمكن له أن يبادر تلقائيا إلى القيام بتدارك ذلك، شريطة إعلام حائز نظير الرسم العقاري بالإصلاحات المنجزة، وإلزامه بإحضاره لتحيينه مع الرسم العقاري .وانسجاما مع ما ذكر، فإن بيانات العقد، أو الحكم، أو الأمر، المطلوب تقييدها، يجب أن تكون متطابقة مع البيانات المدونة بالرسم العقاري، على اعتبار أن المحافظ ملزم بأن يتحقق تحت مسؤوليته من هوية المفوت وأهليته وكذا صحة الوثائق المدلى بها تأييدا للمطلب شكلا وجوهرا .ونظرا لأهمية نظام التحفيظ العقاري الذي ظل دائما يحمي حق الملكية بفضل الرقابة الصارمة التي يجريها المحافظون على الطلبات المقدمة إليهم وتحققهم من صحة سنداتها شكلا وجوهرا، فإن تفشي ظاهرة تقييد عقود عرفية مزورة تتضمن تفويت عقارات من قبل أشخاص لا يملكونها، ولا يمثلون مالكيها، وتأثيرها السيئ على الثقة التي تعتبر من أهم المبادئ التي يقوم عليها نظام التحفيظ العقاري في المعاملات، اضطر معه المحافظ العام إلى إصدار مذكرة في هذا الشأن يحث فيها المحافظون على الأملاك العقارية على ضرورة الزيادة في الحرص أثناء تقييدهم للعقود العرفية، موضحا أن الفصل 73 من ظهير 12 غشت 1913 نفسه، عندما أعفاهم من التحقق من الهوية فيما يخص الطلبات المؤسسة على عقود عرفية مصححة الإمضاء، فإنه لم يعفهم من المسؤولية إذا كان تصحيح الإمضاء قد تم من قبل سلطة غير مختصة أو كان ناقصا أو به إضافة أو شطب أو تحريف أو حصل منهم خطأ نتيجة تشابه الأسماء.لهذا يتعين على المحافظين أن يحرصوا على الصرامة في التحقق من هوية المفوت، وعند الضرورة أن يلزموا الأطراف بالإدلاء بكل البيانات والتوضيحات التي تمكنهم من هذا التحقق، وذلك في محرر ممضى ومصحح الإمضاء من الطرفين، حين يتعلق الأمر بطلب تقييد عقد عرفي.ومع ذلك، فإن القيام بإجراء التقييد من قبل المحافظين يستلزم بالضرورة استيفاء إجراءات سابقة تتمثل في تدوين طلبات التقييد في سجل خاص يسمى سجل الإيداع، ثم تباشر عملية التقييد بعد ذلك في الرسم العقاري، فما هو إذن الفرق بين هذين الإجراءين ونوع الحماية القانونية التي تترتب عن كل واحد منهما ؟وجوابا عن ذلك، فإن أهمية إجراء الإيداع في ترتيب الأولوية عند تقييد الحقوق بالرسم العقاري، جعلت المشرع يلزم المحافظ أن يتخذ سجلا للإيداع قصد إثبات مطالب التقييد والوثائق المرفقة بها حسب تواريخ إيداعها لدى مصلحة المحافظة العقارية، مقابل وصل يتضمن الإشارة لرقم الترتيب نفسه الذي أودع به مع بيان تاريخ الإيداع، والساعة بالضبط كذلك، عملا بالفصل 76 من قانون 07/14.ومعلوم أن سجل الإيداع يعتبر حجة للمحافظ والغير على البيانات المضمنة لترتيب الأولوية في الإيداع عملا بمقتضيات الفصل 77 من ظهير 12 غشت 1913 التي اعتبرت أن» ترتيب الأولوية بين الحقوق المثبتة على العقار الواحد تابع لترتيب التقييدات».ومعنى ذلك، أن الأولوية في الإيداع لا تخول دائما لصاحب الطلب حق الأولوية في التقييد، على أساس أن هذا الأخير لن يتم إلا بعد مراقبة المحافظ وتأكده من استيفاء مطلب التقييد للشكليات القانونية اللازمة لذلك. فإذا ثبت له العكس، فإنه يرفض التقييد بالرسم العقاري، ولا يستفيد بالتالي طالب التقييد من أولويته في سجل الإيداع، ومن ثم فإننا نخلص إلى القول بأن مجرد إيداع مطلب التقييد بمصلحة المحافظة العقارية لا يعتبر إشهارا للحق المطلوب تقييده بالرسم العقاري، ولا يترتب عنه بالتبعية نقل الملكية إلا بعد قيام المحافظ بإجراء التقييد. ذلك أن استصدار الحاجز لأمر بحجز تحفظي على حصص الشريك في شركة مدنية لا يمكن تقييده من قبل المحافظ على العقار المحفظ المملوك للشركة، لأنه ينصب على أموال منقولة مملوكة لشخص ذاتي خلافا لمقتضيات الفصلين 65 و87 من ظهير 12 غشت 1913 التي توجب إشهار الحجوز العقارية المنصبة على حقوق عينية عقارية. بل إنه لا يمكن قانونا إيداع الأمر بالحجز العقاري بالملف الخاص بالشركة المالكة والذي يمسكه المحافظ فقط للتحقق من هويتها ومن صحة تمثيلها، وبالتالي لن يرتب إيداعه بهذا الملف أي أثر قانوني على حقوق ملكية الشركة المالكة . وقد كرست محكمة النقض هذه التفرقة بين إجراء الإيداع والتقييد بمناسبة نزاع يتعلق بماهية التاريخ المعتمد لاحتساب أجل الشفعة ، معتبرة أن «التقييد في العقار المحفظ الذي يقع به إشهار الحق الذي يجعله المشرع قرينة على افتراض العلم به في مواجهة الكافة، هو الذي يقع وفق ما هو محدد في الفصل 75 من 12 غشت 1913 بتقييد المحافظ في الرسم العقاري البيانات الموجزة عن الحق المراد إشهاره مؤرخة وممضى عليها من قبله. وأن تاريخ بداية أجل الشفعة يحتسب ابتداء من تاريخ تبليغ الشفيع بالشراء بعد تقييده بالرسم العقاري، لا من تاريخ إيداعه فقط، لأن إيداع المطلب والوثائق بسجل الإيداع بالمحافظة لا يرقى إلى درجة إشهار الحق بتقييد الرسم العقاري» .وبذلك يتضح أن إجراء الإيداع ولئن كان ينتج عنه ترتيب حقوق الأولوية عند التقييد، فإنه - ومع ذلك - يعتبر مرحلة سابقة عن التقييد المنشئ للحقوق بالرسم العقاري، وأن هذا الأخير هو الذي يحقق قرينة العلم بالتقييد قانونا وواقعا، وتنطلق بمقتضاه جميع الآجال المسقطة للحق من تاريخ الإشهار الفعلي بالرسم العقاري. بقلم: الدكتـور حسـن فتـوخ ,مستشار بمحكمة النقـض

دراسة في القانون : المحافظ العقاري ومراقبة السندات المدلى بها تدعيما لطلبات التقييد (1/3)

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

الصباح

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

محاكمة رئيس جماعة بفاس بتهمة الارتشاء

"كان يا ما كان" في القاعات اليوم

مقالات ذات صلة

انت تستخدم إضافة تمنع الإعلانات