آليات الحد من الدعاوى الكيدية

سلطة المحافظ محدودة والمحكمة تكتفي بالحكم بعدم صحة التعرض دون وصفه بالكيدي بقلم: محمد جحا * تشكل الدعاوى الكيدية تهديدا خطيرا, سواء على حقوق الأشخاص, أو على عرقلة و تمديد مسطرة التحفيظ وهدر الزمن القضائي، فأمام عجز المقتضيات التشريعية عن التصدي لها، تطلب الأمر تعزيز مجموعة من الآليات التي من شأنها المساعدة على الحد منها. لكن هناك أدوار تمكن المحافظ العقاري في المرحلة الإدارية لمسطرة التحفيظ من التصدي لهذه الدعاوى، كما أن القضاء خلال المرحلة القضائية له اختصاص للحد من هذه التعرضات الكيدية أو التعسفية أو الناتجة عن سوء نية. سلطة المحافظ العقاري يمكن القول إن المحافظ العقاري يعتبر من أحرص الناس على سلامة مسطرة التحفيظ المتبعة لتأسيس الرسوم العقارية، و ذلك راجع للاختصاص المخول له أثناء جريان هذه المسطرة. ومتى تبين له بأن التعرض الذي قدم كيدي وتعسفي من شأنه فقط التمديد في زمن مسطرة التحفيظ وعرقلتها، يمكن له أن يفعل ضده سلطة الرفض أو الإلغاء. ومن خلال قرار الإلغاء المستند إلى الفصل 32 من قانون التحفيظ العقاري،سواء لعدم الإدلاء بالمستندات التي تعزز التعرض داخل الآجال المحددة، أو في حالة عدم أداء الرسوم القضائية وحقوق المرافعة، فسلطة الإلغاء هي من أهم الآليات التي من شأنها المساعدة على التصدي لظاهرة التعرضات التعسفية. غير أن السؤال الذي يمكن طرحه في هذا المقام هو ما مدى سلطة المحافظ العقاري في فحص وثائق المتعرض، من حيث جديتها وقوتها الإثباتية؟ وهل يحق للمحافظ تقييم الوثائق المقدمة من قبل المتعرض؟ و إجابة عن هذا السؤال يرى بعض الفقه بأن المحافظ على الأملاك العقارية لا يملك سلطة واسعة لتقييم حجج المتعرض، خصوصا عندما يجد صعوبة في الإدلاء بكافة الوثائق المثبتة للحق، موضوع التعرض مما تبقى له إمكانية واحدة وهي تقديم هذه الوثائق أمام المحكمة عند إحالة المتعرض عليها، أما إذا لم يقدم أية وثيقة فإنه يملك صلاحية إلغاء تعرضه. وهذا الأمر مستفاد أيضا من صياغة الفقرة الثالثة من الفصل 25 من القانون نفسه،الملزمة للمحافظ بالتأكد من صحة الوثائق المقدمة من قبل المتعرض، وبالتالي فإن سلطة المحافظ في هذا الإطار تنحصر في بحث مدى إدلاء المتعرض بالرسوم المؤيدة لتعرضه من عدمها، دون البحث في مدى جديتها أو قوتها الثبوتية، حيث يرجع ذلك للمحكمة المختصة التي لها صلاحية تقييم حجج المتعرض باعتباره الطرف المدعي، ومدى كفايتها في إثبات استحقاقه للملك موضوع التعرض للحكم بصحة تعرضه أو عدم صحته. وتجدر الإشارة إلى نقطة أخرى مهمة، وهي بخصوص رفض التعرض، فالمشرع منح المحافظ العقاري إمكانية رفض التعرض وذلك في حالة واحدة مرتبطة بالتعرض الاستثنائي. وبالتالي فالمحافظ العقاري يعمل سلطته في الرفض ضد كل التعرضات خارج الآجال، متى تبين له أنه غير جدي لا تتوفر فيه الشروط القانونية المحددة في إطار الفصل 29 من ق.ت.ع، بل الأكثر من ذلك فالمشرع جعل قرار رفض التعرض خارج الأجل لا يقبل أي طعن قضائي، وذلك بحجة الحد من التعرضات الكيدية التي لا يكون الهدف منها فقط هو تأخير وتمديد عملية التحفيظ العقاري. دور القضاء في التصدي عندما يتبين للمحكمة أن تعرضا ما، أو مجموعة من التعرضات المقدمة ضد مطلب تحفيظ معين، تتسم بالطابع الكيدي أو التعسفي، فيجب عليها أن تعمل ضدها مقتضيات الفصل 48 من قانون التحفيظ العقاري، الذي يحدد جزاء هذه التصرفات المتمثل في الغرامة التي يبلغ قدرها عشرة في المائة من قيمة العقار و تستخلص لفائدة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، مع التعويض لكل من أصابه ضرر جراء استعمال التعرض بكيفية تعسفية أو كيدية، والذي قد يكون في الغالب الأعم المالك الحقيقي للعقار موضوع مسطرة التحفيظ. فالدور الأساسي الذي تلعبه المحكمة هو إيقاع الجزاء القانوني على كل من ثبتت مسؤوليته، غير أن الواقع العملي كما سبقت الإشارة، أكد على محدودية تطبيق الفصل 48 من ق.ت.ع، إذ تبين في الآونة الأخيرة أن القضاء المغربي لم يطبق مقتضيات الفصل 48 من ق.ت.ع إلا نادرا، وذلك يتضح جليا من خلال القرارات والأحكام التي تصدر في هذا الشأن، إذ يكتفي بالحكم بعدم صحة التعرض فقط دون أن يتدخل ليحدد هل كان المتعرض الذي ألغى تعرضه متعسفا أم لا؟ وبالتالي فمن أجل أن تلعب مؤسسة القضاء دورها على أكمل وجه في محاربة هذه الدعاوى، يجب أن تعمل على تطبيق و تفعيل مقتضيات الفصل 48 من ق.ت.ع، خصوصا أنه، من الناحية العملية، هناك نسبة كبيرة من التعرضات التي تتم إحالتها على المحكمة يحكم بعدم صحتها. وأمام محدودية الجهاز القضائي للتصدي لهذه الدعاوى الكيدية، يجب العمل على تعزيز و تفعيل مقتضيات الفصل 48 من ق.ت.ع، وذلك بحكمة وعقلانية من أجل تحصين التحفيظ العقاري ضد أي تعسف أو غش، ومن ثم فرض الجدية في التحفيظ، وضمان استقرار المعاملات العقارية. * محام بهيأة خريبكة شهادات لا يوجد ردع لا يوجد لحد الساعة قانون رادع للمتعرضين على مطالب التحفيظ وعرقلة مشاريع المدعى عليهم، بهدف ابتزازهم وتعريضهم للضغط، وحان الوقت للتنصيص على مساطر جديدة لوضع حد لمثل هذه الحالات، حتى يفتح الباب للذين لهم الحق في ذلك ولهم ما يكفي من الوثائق لإقناع الهيآت المختصة بحقوقهم وأعتقد أن هذه الحالات تزايدت في السنوات الأخيرة، وباتت العديد من المحاكم تعرف هذا النوع من التقاضي أي التعرض على مطالب التحفيظ، ولو قضت في حق المدعين بعدم صحة تعرضهم، كما أن الغرامات المفروضة لفائدة المحافظة العقارية هزيلة. ولكن إذا أدلى المدعي ببيانات أو وثائق مزورة فمن حق المدعى عليه اللجوء إلى القضاء لمقاضاة ذالك الشخص بجرائم تقديم بيانات كاذبة أو صنع وثائق عن علم تتضمن بيانات كاذبة واستعمالها أو يمكن أن تتحول إلى جرائم النصب والاحتيال والتزوير في وثائق تصدرها الإدارات العمومية، وأيضا جنايات تزوير أختام تخص مؤسسات عمومية واستعمالها، لكن يظهر أن العديد من المدعى عليهم لا يلجؤون إلى مقاضاة خصومهم بسبب عدم وجود الوقت، بمعنى أن الباب يبقى مفتوحا في الوقت الذي تمس فيه مصالح الراغبين في الاستثمار أو استغلال العقارات. * محمد أقديم (نقيب ورئيس سابق لجمعية هيآت المحامين بالرباط) حان وقت مراجعة الوضع المنظومة الجنائية لا تحتوي على نصوص قانونية رادعة، ماعدا إذا تعلق الأمر بوثيقة مزورة، بمعنى أن المتعرض الذي يعتمد على وثيقة تحمل بيانات كاذبة في تعرضه، هو المرشح للردع، وهو ما نظمه المشرع في إطار جريمة التزوير. أما في ما يتعلق بالاعتماد على وثائق يعتمد عليها في عدة مطالب للتحفيظ، فإنها لا تشكل جرائم يعاقب عليها القانون، وتفتح هذه الوثائق من خلال سهول إمكانية الحصول عليها الباب لفئات معينة للابتزاز والضغط بهدف الحصول على امتيازات أو مقابل مالي. مثلا هناك وريث في قطعة عقارية معينة، لكنه لا يملك الحق في أربع قطع أخرى مرتبطة بالعقار نفسه، وحينما يلجأ المعترض للتعرض فلا يقتصر تعرضه على القطعة التي يرث فيها، بل يلجأ إلى جميع القطع وبوثيقة واحدة، وفي حال رفض تعرضه يلجأ إلى تقديم شكاية إلى وكيل الملك فيتم رفضها، وبعدها يلجأ إلى تسجيل شكاية أمام قاضي التحقيق، وظهر في العقد الأخير هذا النوع من المحتالين. ولا بد من مراجعة المنظومة القانونية المتعلقة بتحفيظ العقارات، وهي مسطرة متعلقة بما هو إداري وقضائي، وجب تبسيطها حتى يتأتى للأطراف المالكة لعقاراتها تحفيظ هذه العقارات وتطهيرها، لأن مثل هذه التصرفات تعرقل الاستثمار والبناء، ويجب على القضاء أن يكون مجندا للزجر لتفادي مثل هذه السلوكات، رغم أن الجميع له الحق في اللجوء إلى القضاء من أجل ترتيب الآثار القانونية وحفظ حقوق الأطراف. إبراهيم منقار (محام بهيأة الرباط) تعرضات بسوء نية بالنسبة للقضايا المرتبطة بملفات التعرضات فإنها تنطوي على سوء النية في العديد في القضايا، بمعنى أن حتى الذين لا حق لهم في التعرض يلجؤون إلى أساليب ملتوية، حتى يضمنوا مقابلا ماليا، سيما من قبل الراغبين في الاستثمار بميدان العقار. ولمواجهة هذه الظاهرة لا بد من منح المحافظين العقاريين، سلطات واسعة حتى يبتوا في التعرضات دون العودة إلى المحاكم، كما يجب على المشرع أن يضع آجالا معينة وضيقة للتعرض حتى لا تضيع حقوق الراغبين في التمليك، لأن اللجوء إلى القضاء وما تعرفه هذه القضايا من طول انتظار، وما يتسبب فيه من هدر للزمن القضائي، ولجوء العديد من المتعرضين لحيل تطيل أمد مثل هذه القضايا، وفرض إعادة النظر فيها. ويجب على المشرع أن يواجه هذه الشبكات التي تحرك المتعرضين عن بعد، أملا في الحصول على امتيازات، وكشفت قضايا معروضة على المحاكم أثناء اتساع دائرة الأبحاث التمهيدية في ملفات التزوير والنصب والاحتيال، أن بعض المتعرضين لا علاقة لهم بوضع ملفاتهم، واعترفوا أن آخرين تكلفوا بالبحث عن الوثائق وبالسهر على أداء الرسوم، وهو ما أظهرته التحقيقات، إذ أن الهدف هو إخضاع المستثمرين الكبار للابتزاز. وفي نظري أيضا أنه على المشرع فرض ضمانة مالية كبيرة للمتعرض، وإذا خسر تعرضه يذهب هدا المبلغ لفائدة الدولة، كما يقع بالشكايات المباشرة من خلال فرض ضمانات مالية مهمة على المدعي. حاتم عريب (محام بهيأة الرباط) استقاها : عبد الحليم لعريبي

آليات الحد من الدعاوى الكيدية

يمكنكم مطالعة تتمة المقال بعد:

أو مجانا بعد

يمكنكم مطالعة تتمة المقال بعد:

أو مجانا بعد

تعطيل للاستثمار

شبكات إجرامية

مقالات ذات صلة