اختلالات تعتري بيع عقارات في طور الانجاز

الخضراوي: ضرورة التنصيص على ضمان البائع العيوب الظاهرة إلى جانب الخفية أثارت إشكالية بيع العقار في طور الانجاز عددا من الاستفهامات المرافقة للفراغ التشريعي، وما ينجم عنه من اشطالات حقيقية، واعتبر محمد الخضراوي، رئيس قسم التوثيق والدراسات والبحث العلمي بمحكمة النقض والمدير المسؤول عن إصدارات محكمة النقض وأستاذ بالمعهد العالي للقضاء ، أن المغرب عرف في ظل الأزمة العقارية مآسي اجتماعية بسبب فرار بعض المنعشين العقاريين قبل إتمام المشاريع السكنية المتفق عليها أو تعرضهم للإفلاس أو خلو هذه البنايات من المواصفات المتفق عليها، مستغلين فراغات تشريعية وعدم الانسجام في المقاربات القضائية، مما أفقد الثقة وأخل بالأمن التعاقدي بصفة عامة، مستدلا بمعطيات إحصائية وتقنية تظهر تعقد عملية البناء وكثرة المتدخلين فيها وارتفاع كلفتها مقارنة بدول مجاورة وهو ما يعرقل دينامكيتها في مجال التنمية مما يقتضي العناية أولا بهذه الفئات وتنظيمها قانونا، والتركيز ثانيا على الجوانب الأخلاقية والتكوينية وإقرار إلزامية التأمين على المسؤولية ضمانا لحقوق الجميع.التشريح العملي لنظام بيع العقارات في طور البناء كان ثمرة عمل للخضراوي خلال مناقشته أخيرا، بكلية الحقوق بمراكش لأطروحة نيل الدكتوراه في القانون الخاص في موضوع "نظام بيع العقارات في طور الانجاز في القانون المغربي"، التي منحته الهيأة المشرفة عليها ميزة مشرف جدا مع توصية بالنشر. وقف على عدد من الاختلالات التي تعتري العملية والمتمثلة أساسا في النصوص القانونية المنظمة لهذا النوع من البيوعات التي انتشرت في السنوات الأخيرة بكثرة، مقترحا في الوقت إدخال مجموعة من التعديلات على النصوص التشريعية المنظمة لأحكام بيع العقار في طور الإنجاز، والمتمثلة في ضبط الجهات المكلفة بتحرير مثل هذه العقود وتخفيف نظام البطلان المنصوص عليه قانونا وخلق أنظمة عقابية بديلة، وتنظيم صارم للفئات المخول لها إبرام مثل هذه العقود من بين المنعشين العقاريين الذين لم يثبت تورطهم في قضايا أو شكايات تمس بمصداقيتهم وذمتهم، وتضمين العقد الابتدائي شرط مراجعة الثمن حسب المساحة المحصل عليها نهائيا، وذلك لتفادي أي نزاعات قد تطرح في حال زيادة أو نقصان المساحة التقريبية المنصوص عليها في العقد الابتدائي.وإعادة النظر في التعريف التشريعي الذي وضعه المشرع لتحديد المقصود من بيع العقار في طور الإنجاز، مع إحكام صياغته، رفعا لكل لبس يمكن أن يعتري الفهم عند قراءته وذلك باستعمال الصيغة التالية في التعريف "يعتبر بيعا لعقار في طور البناء كل عقد يلتزم بمقتضاه البائع ببناء عقار داخل أجل محدد، كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم أشغال البناء.يحتفظ البائع بحقوقه وصلاحياته باعتباره صاحب المشروع إلى غاية انتقال ملكية الأجزاء المبيعة إلى المشتري». وتضمنت المقترحات الأخذ بعين الاعتبار حقوق البائع المستحق للتعويض، والذي يجب السماح له بإجراء مقاصة بين أقساط الثمن المستحقة للمشتري و مبلغ التعويض المستحق له.وضرورة التنصيص على أن تكون الدفوعات في حدود 50 في المائة من الثمن الاجمالي على أن النصف المتبقي يودع عند ابرام عقد البيع النهائي لدى جهة مؤهلة للاحتفاظ بالودائع وتؤدى للبائع بعد اتمام جميع الاجراءات القانونية لعقد البيع، وذلك لتفادي تهاون المنعش العقاري في أداء أقساط القرض والحيلولة دون تقييد المشتري بالرسم العقاري. وإلزامية التأمين لضمان حق المشتري في استرجاع الأقساط المؤداة لأن تعويض الضمانة بالتأمين سيكون أقل تكلفة بالنسبة للبائع وفي نفس الوقت يحمي الطرف المشتري، والتنصيص صراحة على وجوب أن يشمل ضمان البائع إلى جانب العيوب الخفية أيضا العيوب الظاهرة على غرار ما سار عليه المشرعين الفرنسي والتونسي، مع تقييد إثارة هذا الضمان بمدة قصيرة يجب ألا تتعدى ثلاثة أشهر من تاريخ التسليم، التي هي مدة كافية لاختبار المبنى ومعاينته والطواف بمرافقه واستخدام تجهيزاته لاكتشاف ما لحق بها من عيب وما شابها من نقص ظاهر يسلم منه في الغالب مثلها. كريمة مصلي

اختلالات تعتري بيع عقارات في طور الانجاز

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

مقتل عاملة في انفجار في معمل بابن سليمان

الإفـراج بكفالـة عـن مستشـار مـن "بيجيـدي" بفـاس

مقالات ذات صلة