وكيل اتحاد الملاك المشتركين بين النص والواقع (الحلقة الثالثة)

تعيين وكيل الاتحاد ونائبه من طرف الجمع العام لاتحاد الملاك كان وكيل الاتحاد في إطار القانون القديم يعتبر العون الرسمي لنقابة الملاك المشتركين، غير أن هذه الصفة لا تستقيم وتسميته في إطار القانون الجديد للملكية المشتركة، وكذلك المهام المنوطة سواء على وجه العموم في إطار قواعد الوكالة، أو على وجه الخصوص في إطار قانون الملكية المشتركة . وفي فرنسا، صدر مرسوم 20 يوليوز 1972 المنشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 6 شتنبر 1972 وقبله قانون 2 يناير 1970 المعروف بقانون هوكيت، يوجبان على المحترف العقاري الإدلاء بكفاءته المهنية طبقا للمادة 11 من المرسوم المذكور، وعلى أساس ذلك ينبغي له : ـ الحصول على الإجازة في الحقوق أو الإجازة في العلوم الاقتصادية أو شهادة علمية موازية مسلمة من الدولة تعترف له بالدراسات القانونيـة أو الاقتصاديــة أو التجارية .ـ الحصول على شهادة الكفاءة المهنية لمهام التوثيق مسلمة من طرف معهد متخصص في مجال البناء أو السكنى أو تدبير العقارات .ـ أو الحصول على شهادة مسلمة من إحدى الهيآت المهنية سواء هيأة الموثقيـن أو هيأة المحلفين أو الأعوان القضائيين أو هيأة الخبراء المهندسين، أو الحصول على شهادة من الوكيل العام للجمهورية بالنسبة لقدماء كتاب الضبط لدى المحاكم التجارية عند مزاولتهم لمهام سنديك التصفية أو التسيير القضائي .كما يشترط المرسوم المذكور أعلاه على الوكيل المحترف قضاؤه مدة أربعة سنوات على الأقل في إحدى مؤسسات H.L.M وهي مؤسسات تابع للدولة أو الجماعات المحليـــة مختصـــة في الـــــــسكن،أو في إحدى المؤسسات العمومية المختصة في المعـــاملات والتسيير العقاري .ـ وضع أو إيداع كفالة مالية طبقا للمواد من 17 إلى 48 من مرسوم 1972 وذلك بالإدلاء بشهادة الضمانة المالية صادرة عن إحدى المؤسسات المالية كصندوق الإيداع والتدبير، أو بشهادة الكفالة ممنوحة من طرف إحدى شركات التأمين لضمان أداء المبالغ التي في حوزته والمدين بها لفائدة موكليه من الاتحادات، والتي يكون قد حصلها من الأداءات والمساهمات الدورية للملاك المشتركين .وهذا الإجراء الأخير في نظرنا يبقى التزاما جوهريا يهدف إلى إضفاء نوع من الحماية القانونية والمالية لاتحاد الملاك في مواجهة أعمال الوكيل المحترف التي قد تعرف نوعا من الإهمال أو التقصير أو التبديد لمالية الاتحاد والذي له استرداد حقوقه مـن الكفيل مبـاشرة، أو مساءلته في الحالات التي لا تتوازن فيها قيمة الموارد المالية مع قيمة الضمـانـة أو الكفالة.ـ إبرام عقد تأمين المسؤولية لدرء كل الأخطاء والأخطار التي يمكن أن تقع بمناسبة قيام وكيل الاتحاد بمهامه سواء بصفته الشخصية أو من طرف نائبه أو من طرف من يعمل لحسابهما. وهذا في نظرنا التزام إضافي غايته إضفاء الحماية الواجبة للموارد والمساهمات المالية .وننادي على غرار ما سبق، أن يسير المشرع المغربي على نهج نظيره الفرنسي وأن يبادر إلى سن شروط قانونية وموضوعية بخصوص تعيين الأشخاص الـمعنويين المتخصصين في تسيير العقارات، وذلك تحت مراقبة الجمع العام لاتحاد الملاك وكذلك مراقبة القضاء.نصت المادة 19 من القانون رقم 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة على أنه: يعين الجمع العام بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركيـن الحاضــرين أو الممثلين وكيلا للاتحاد ونائبا من بينهم .يمكن تعيين وكيل الاتحاد من غير الملاك المشتركين بنفس الأغلبية، ويجوز أن يكون شخصا ذاتيا أو معنويا يمارس تسيير العقارات كمهنة حرة .وإذا تعذر تعيين وكيل الاتحاد ونائبه، يقوم بالتعيين المذكور رئيس المحكمة الابتدائية بناء على طلب واحد أو أكثر من الملاك المشتركين، بعد إعلامهم جميعا وسماع أقوال الحاضرين منهم».إن قراءة المادة 19 أعلاه تؤكد وجود طريقتين لتعيين وكيل الاتحاد ونائبه: الطريقة الأولى يعين فيها وكيل الاتحاد من طرف الجمع العام بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو ممثلين، والطريقة الثانية يعين فيها من طرف رئيس المحكمة الابتدائية عند تعذر التعيين بواسطة الجمع العام. غير أنه ثمة طريقة ثالثة تعرض إليها بعض الفقه وتتعلق بتعيين وكيل الاتحاد ونائبه عن طريق نظام الملكية المشتركة. وهكذا سنتولى تفصيل الحديث عن كل طريقة من الطرق الثلاث التي يتم بمقتضاها تعيين وكيل الاتحاد ونائبه لنفرد لوكيل مجلس الاتحاد مطلبا خـاصا به .تعيين وكيل الاتحاد ونائبه من طرف الجمع العام لاتحاد الملاك: يعود تعيين وكيل الاتحاد إلى الجمع العام للملاك المشتركين حيث يعتبر وكيلا عنهم كما سبقت الإشارة إلى ذلك، ويجد هذا التعيين سنده القانوني سواء في الفصل العاشر من ظهير 16 نونبر 1946 الملغى أو في المادة 19 السالفة الذكر من القانون الجديد للملكية المشتركة، إذ يستدعي الأمر الحصول على الأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين . وللتذكير فإن كل مالك شريك يتمتع بعدد من الأصوات بحسب حقوقه في جزء العقار المفرز العائد له، ويحدد نظام الملكية المشتركة عدد الأصوات بالنسبة لكل جزء مفرز كما تنص على ذلك الفقرتان الثانية والثالثة من المادة 14 من القانون رقم 18.00 .وحيث بمجرد انعقاد أول جمع عام بمبادرة أحد الملاك أو أكثر، يتولى انتخاب وكيل الاتحاد ونائبه وفقا لأحكام المادتين 19 و20 من قانون الملكية المشتركة، بمعنى أن مشروع جـدول الأعمال يتضمـن لزومـا مسألة تعيين وكيل الملكية المشتركة ونائبه .وللمقارنة نجد بعض التشريعات الأوربية والعربية تسير في نفس نهج القانون المغربي بخصوص طريقة تعيين وكيل الاتحاد ونائبه، رغم أن القانون الأخير مستلهم في جل مقتضياته من القانون الفرنسي لسنة 1965 كما أشـير إلى ذلك مقدما .تعيين وكيل الاتحاد من طرف الجمع العام في القــانون الفرنسي: في الأصل يرجع للجمع العام للملاك المشتركين صلاحية تسمية وكيله، وفي هذا الإطار تنص المادة 25 من القانون رقم 557-65 الصادر بتاريخ 10 يوليوز 1965 على أن تعيين وكيل الجمعية وعزله يتملن بأغلبية أصوات الملاك المشتركين، كما أن تجديد فترة تعيينه تتم بنفس الطريقة وبنفس الأغلبية المطلوبة. وهذا يبين حرص المشرع الفرنسي على تقوية سلطات وكيل الملكية المشتركة نظرا لأهمية هذا النوع من العقارات .وإذا لم تتوفر الأغلبية المذكورة في الجمع العام الأول لتعيين المرشح لوكيل الجمعية لعدم توفر النصاب القانوني أو لأسباب أخرى، فإنه يتعين عقد جمع عام ثان لإجراء التعين بهدف الحصول على الأغلبية المطلوبة، على أن هذا النصاب القانوني يعني الحصول على نصف الأصوات للملاك الحاضرين أو الممثلين، إضافة إلى صوت واحد لتكتمل الأغلبية،غير أنه إذا لم يتوفق الجمع العام لاختيار وتعيين وكيله، فإنه يتم اللجوء إلى رئيس المحكمة الابتدائية ولو بدون عقد جمع عام ثان .- تعيين وكيل الاتحاد من طرف الجمع العام في القـانون المصري: متى أجمع الملاك على تكوين اتحاد لهم، تعين عليهم أن يختاروا مأمورا له من بينهم أو مأمورا أجنبيا عنهم، ويلزم للموافقة على شخص المأمور توافر الأغلبية المطلقة للأعضاء محسوبة على أساس قيمة الأنصباء، فإن لم تتوفر هذه الأغلبية أو لم يسع الملاك إلى تعيين مأمور للاتحاد جاز لهم أو احد منهم أن يتقدم بطلب على عريضة لرئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار لتعيين المأمور بعد إعلان الملاك الآخرين لمناقشة هذا الموضوع، وقد نصت المادة 866 من القانون المدني المصري على أنه: «يكون للاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته، ويعين بالأغلبية المشار إليها في المادة 864، فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم». دكتور في الحقوق بقلم: مصطفى أشيبان

وكيل اتحاد الملاك المشتركين بين النص والواقع (الحلقة الثالثة)

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

"كوكو" على "تي في 5 موند" اليوم

تأجيل ملف شبكة تزوير الرسائل الملكية بوجدة

مقالات ذات صلة

انت تستخدم إضافة تمنع الإعلانات