نصائح لتمويل السكن

تحديد تكاليف ملف طلب القرض في 0.1 % والوساطة الائتمانية للحصول على معدل فائدة منخفض سجلت التمويلات الموجهة إلى السكن تباطؤا مهما خلال السنتين الماضيتين، إذ لم يتجاوز متوسط نمو القروض العقارية 10 % خلال الفترة بين 2012 ونهاية السنة الماضية، التي شهدت توزيع ما قيمته 241.19 مليار درهم من القروض، أي ما يمثل 27 % من إجمالي القروض الممنوحة إلى الزبناء خلال سنة، موازاة مع انخفاض معدل الفائدة المطبق من قبل البنوك على هذا النوع من القروض بناقص 0.34 نقطة. وخلال ثلاث سنوات (2012 - 2015)، استفادت 55 ألفا و595 أسرة من قروض مضمونة (فوغاريم)، بقيمة 9.1 ملايير درهم، في الوقت الذي استفادت 19 ألفا و343 أسرة من قروض مضمونة بقيمة 5.38 ملايير درهم، في إطار قروض (فوغالوغ). أجبرت حالة الركود التي يعيشها السوق العقاري، مجموعة من المنعشين على تصحيح أسعار منتوجاتهم، من أجل ضمان سيولة كافية لمعالجة مشاكلهم المالية، وذلك من خلال توفير عروض فريدة لفائدة الأسر، الأمر الذي انعكس إيجابا على معدل الفائدة على قروض السكن، الذي تراجع إلى 5.59 %، وهو المعدل الذي يعتبر تنافسيا مقارنة مع نسب الفائدة المعروضة في 2008.واستفاد زبناء البنوك منذ بداية أبريل الماضي، من إجراءات تنظيمية جديدة في ما يخص طلبات القروض عموما، والقروض العقارية على وجه الخصوص، إذ دخل حيز التنفيذ إجراء يحدد تكاليف ملف طلب القرض في 0.1 % فقط من إجمالي قيمة القرض المطلوب. ومعلوم أن البنوك تقتطع مبلغا مهما عن تكاليف ملف طلب القرض، الذي لا يدخل ضمن الخدمات المجانية المعلن عنها من قبل بنك المغرب، فيما تظهر عملية حسابية افتراضية، حجم المبالغ التي سيوفرها الإجراء للزبناء، ذلك أن اقتراض مبلغ 500 ألف درهم من أجل تمويل اقتناء عقار، يستحق على 15 سنة، بمعدل فائدة في حدود 4.61 %، يتم اقتطاع مبلغ أربعة آلاف و125 درهما منه، لتغطية تكاليف الملف.ومع دخول الإجراء الجديد حيز التنفيذ، فإن التكاليف لم تعد تتجاوز 500 درهم، وذلك من خلال إجراء عملية حسابية بسيطة، تقضي بضرب إجمالي مبلغ القرض المستحق على مدى 180 شهرا، بقسط شهري في حــدود ثــلاثة آلاف و940 درهما، في نسبة 0.1 %، وقسمة الخارج بعد ذلك على 100، لتشير النتيجة إلى قيمة التكلفة المذكورة. المرور عبر الوساطة الائتمانية يتزامن تباطؤ وتيرة منح القروض العقارية، مع تحسن خدمات البنوك وشركات التمويلات في هذا الشأن، إذ سجلت المدة الزمنية التي تستغرقها معالجة ملفات طلبات القروض تراجعا مهما، إلى جانب تخفيض معدلات الفائدة، التي يمكن تقليصها إلى بين 10 نقط و20 في حال التفاوض المباشر مع البنك، أو إلى 50 نقطة في حال المرور عبر وسيط ائتماني، يتعلق الأمر هنا بشركات مثل "ميور تو" و"كافبي"، التي تفاوض لفائدة الزبون على معدل فائدة منخفض، مقابل عمولة لا تتجاوز 1 % من قيمة القرض المحصل عليه، وبالتالي يمكن للزبون المستوفي للشروط الائتمانية، الحصول على معدل فائدة في حدود 4.7 % بالنسبة إلى تمويل يمتد إلى 25 سنة، وكذا 4.6 % بالنسبة إلى تمويل على مدى 20 سنة، و4.5 % على التمويلات المستحقة قبل هذه المدة. معدلات فائدة غير قانونية يتعين على الزبون عند توقيع العقد الائتماني الخاص بالقرض العقاري، التثبت حول طبيعة معدل الفائدة، بين الثابت والمتغير، ذلك أن هذا العقد، الذي يأتي في الغالب ضمن ثلاث أو أربع صفحات بخط صغير، ويحرر دائما باللغة الفرنسية، خلافا لما هو منصوص عليه ضمن القانون المتعلق بحماية المستهلك، يحوي مجموعة من الثغرات، يتعلق الأمر بالغموض عند الإشارة إلى معدل الفائــدة المطبق على القرض، إذ يكتفي البنك بتضمين عبارة "معدلات الفائدة المطبقة..." دون أي تفسير أو توضيح، وهو الأمر الذي من شأنه فسح المجال أمام المؤسسة الائتمانية لتطبيق معدل الفائــدة التي تختاره، بما يضر بمصالح الزبون، لذا يتعين مراجعة بنود العقد بترو، واستشارة قانوني وبنكي قبل التوقيع عليه.وإذا كانت مدة سداد القروض العقارية تصل إلى 25 سنة، فإنه يتعين الاحتياط من الاحتســاب غير القــانوني لمعدل الفــائدة، فمثلا قرض عقاري بمعدل فائدة في حدود 10 %، يتم تقسيمه على أساس سنــة مؤلفـة من 360 يوما، الأمر الذي يرفع ما يتــم تحصيله من فائدة إلى 10.17 % في السنة، البالغ عدد أيامها 366 يوما، وإلى 10.14 % بالنسبة إلى سنة من 365 يوما. زيف الإعلانات... "الشراء ليس بثمن الكراء" حدد القانون رقم 31.08، بمثابة قانون المستهلك، القروض العقارية المشمولة بأحكام هذا القانون، بأنها تعني كل قرض، كيفما كانت تسميته أو تقنيته، يهدف إلى تمويل اقتناء العقارات المعدة للسكن أو لنشاط مهني والسكن، والاكتتاب في حصص أو أسهم شركات أو شرائها، إذا كان الغرض منها امتلاك هذه العقارات أو الانتفاع بها، والنفقات المتعلقة ببناء أو إصلاح أو تحسين أو صيانة المساكن، وشراء القطع الأرضية المخصصة لبناء العقارات المعدة للسكن أو لنشاط مهني. واستثنى المشرع، في هذا الباب، القروض الممنوحة لأشخاص معنويين خاضعين للقانون العام، وتلك المخصصة لتمويل نشاط مهني. وألزم القانون في المادة 115، بخصوص الإشهار عن عروض هذا الصنف من القروض، أن يتضمن تحديد هوية المقرض وعنوانه، وطبيعة القرض والغرض منه. وإذا كان القرض يشمل عناصر مرقمة، يتعين أن يشمل الإشهار تحديد مدة العملية المقترحة، والتكلفة الإجمالية للقرض وسعره الفعلي الإجمالي السنوي، ويجب أن تقدم جميع البيانات الإجبارية بصورة مقروءة ومفهومة للمقترض. ويمنع القانون، في المادة نفسها، أي إشهار يشبه التسديدات الشهرية للقرض بالأكرية، باستثناء عمليات الإيجار المفضي إلى البيع. وأوجب المشرع، في السياق ذاته، أن تشير كل وثيقة إشهارية أو إعلامية تسلم إلى المقترض، وتتعلق بعمليات القروض المشار إليها سابقا، إلى أن المقترض يتوفر على أجل للتفكير وأن البيع رهين بالحصول على القرض.

نصائح لتمويل السكن

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

يمكنكم مطالعة المقال بعد:

أو مجانا بعد

"داعش" يقر إستراتيجية "سمكة الصحراء" للتمدد

ذئـاب منفـردة

مقالات ذات صلة